De waarde van circulair vastgoed

Het contrast tussen het gebied waar het kantoor van Royal Haskoning DHV Amsterdam, Sloterdijk, ligt en de binnenkant van het kantoor kan niet groter. Buiten is het bijna uitgestorven, maar eenmaal binnen stap je in een andere wereld; hier leeft het! Hier in Broedplaats Contact komen creatieve denkers en makers samen.

We zijn te gast bij Royal Haskoning DHV voor de bijeenkomst ‘Financieel rekenen aan circulariteit’ van #NRPCirculair. De opkomst is groot, wat bewijst dat het een onderwerp is dat leeft. “In de circulaire economie gaat het veel over grondstoffen en materialen, maar eigenlijk heel erg weinig over financiën, de economische waarde en de waarde ervan in de breedste zin van het woord. Vandaag zoomen we daarop in”, trapt programmamanager #NRPcirculair Bas de Griendt af.

Geen regulier traject

Gastvrouw Ellis ten Dam, van Royal Haskoning DHV Amsterdam bijt het spits af en neemt ons mee in het proces van de transformatie van voormalige Van Gend & Loos hal, die vervolgens nog heeft gefunctioneerd als Volkswagen garage, naar Broedplaats Contact.

De zoektocht van Royal Haskoning DHV naar een nieuw kantoor een aantal jaren geleden, was beslist geen regulier traject. “In deze zoektocht was niet de m2 prijs leidend, maar onze ambities, waarden en het proces”, vertelt Ellis. “Bij de zoektocht en de transformatie werd ingezet op vier thema’s: health & happiness, co-creation & collaboration, circularity en energy neutral.”

Proces met onbekend eindresultaat

Op basis van deze ambities en een aantal randvoorwaarden hebben we een uitvraag gedaan richting de markt. We vonden gelijkgestemden in Wijngaarde Vastgoedconcepten en BAM. Zij kwamen niet direct met een voorstel voor een locatie maar deden juist een procesvoorstel. Dat zij bereid waren een dialoog aan te gaan en samen een proces in te gaan waarvan het eindresultaat grotendeels nog onbekend was, was doorslaggevend.

We hebben heel erg gekeken naar ‘ Wie ben ik en wat heb ik nodig?’ Hoe kunnen we een omgeving creëren waar iedereen blij van wordt. We wilden een kantoor dat echt iets toevoegt aan de cultuur van samen aan projecten werken en innoveren en ook hadden we de behoefte aan ontmoetingen en samenwerken met mensen buiten de organisaitie. Daanaast past de sfeer van ontwerpen en ontwikkelen past bij ons. Wij zijn tenslotte ook een stel puzzelaars, techneuten en uitvinders bij elkaar. Zodoende zijn we uiteindelijk uitgekomen op dit concept.

Circulariteit belangrijk uitgangspunt

Een andere belangrijke ambitie was dat het pand moest voldoen aan de uitgangspunten van circulariteit; maximaal waardebehoud van producten en grondstoffen in het gebouw. Dat kan onder meer door de levensduur te verlengen en remontabel te bouwen, onnodig materiaalgebruik tegen te gaan en te kijken naar de verwerkingsmogelijkheden aan het eind van de cyclus.

We hebben de bestaande constructie en de bestaande gebouwschil direct hergebruikt en aluminium kozijnen met hoog recyclingpercentage demontabel bevestigd. Het ruimtegebruik is multifunctioneel en flexibel. Voor het interieur hebben we gebruik gemaakt van een demontabel inbouwpakket met gerecycelde houten tussenwanden. Bureaubladen zijn akoestische panelen geworden, oude bouwketen van BAM fungeren als nieuwe vergaderunits en in het pand zijn ook tweedehands radiatoren, koelmachine, LED-armaturen en deuren gebruikt. Het kantoormeubilair van de vorige locatie is meeverhuisd. Het aantal afwerklagen is minimaal en alleen daar waar nodig is toegepast. Wat bijzonder is dat de BAM als hoofdaannemer bereid was garant te staan voor de materialen. Zij hebben een restwaarde van 20% aan de materialen toegekend

Maar circulariteit richt zich niet puur op het gebouw en de materialen. We hebben gekeken naar wat onze grote grijze stromen waren en waar we impact konden maken. We zijn toen ook onder meer bij de catering en inkoop uitgekomen.

De transformatie heeft ons veel lessen geleerd. Zo kwamen we erachter dat het lastigste element in het hele circulaire traject, het op het juiste moment samenbrengen van vraag en aanbod is. Het moment dat je ergens behoefte aan hebt en het moment dat de spullen beschikbaar zijn ligt nooit dicht bij elkaar.”

Andere geleerde lessen:

• De markt van 2e hands materialen is beperkt, plannen en bij elkaar brengen vraag en aanbod is de uitdaging
• Aanbod gestuurd ontwerpen geeft noodzaak tot flexibiliteit
• Zorg voor een demontabel ontwerp
• Kansen voor circulariteit niet alleen in bouwen, maar ook in gebruik
• De markt is nog erg transactiegericht, het is lastig om harde financiële afspraken te maken
• Circulariteit kan conflicteren met andere ambities (bijv. energieneutraal of energieopwekkend zijn)

Rekenen aan circulair vastgoed

Jeroen de Jong van BPD en auteur van het boek Vastgoedrekenen is helaas verhinderd. Bas van de Griendt deelt desalniettemin de belangrijkste punten uit zijn presentatie ’Rekenen aan circulair vastgoed. De boodschap van zijn verhaal is drieledig:

1. Meer focus op de eindgebruiker en de exploitatie. In de oude manier van vastgoedontwikkeling staat de transactie na ontwikkeling en bij oplevering nog teveel centraal. Je moet de totale kosten overzien, dus ook die van onderhoud en exploitatie.
2. Investeringen in casco en afbouw zijn nu van elkaar gescheiden. De gebruiker betaalt voor de afbouw en schrijft deze gedurende de huurperiode af. Dat moet je bij elkaar brengen, in één hand. Dan behoud je waarde.
3. Over restwaarde van materiaal spreekt Jeroen de Jong niet. Financiële waarde creëer je vooral door de levensduur te verlengen en dus door te exploiteren. Materiële restwaarde is vooralsnog bijvangst, maar geen drager en aanjager van financiële aantrekkelijkheid. Dat moeten we nog in de vingers krijgen.

De initiële meerkosten van circulair bouwen betalen zich over de levensduur van het gebouw ruimschoots terug. Voor een deel in financiële waarde en voor een deel in waarden die (nog) niet goed meetbaar ofwel kwalitatief zijn, namelijk:

Toekomstwaarde
Flexibiliteit, losmaakbaarheid en herbestemmingsmogelijkheden
Sociale waarde
Tijdens de bouw- en montagefase additionele werkgelegenheid
Ecologische waard
Verlaging van de hoeveelheid nieuw benodigd materiaal
Gezondheidswaarde
Toepassing natuurlijke materialen logische stap bij een circulair gebouw.

De impact van circulair bouwen op de bouw- en investeringskosten bevindt zich vooral aan het begin van de levensduur. Ondanks dat wellicht een deel van de waarde zich al tijdens de levensduur manifesteert, wordt het grootste gedeelte van de baten pas aan het einde van de levensduur zichtbaar. Omdat de tussenliggende periode zo lang is, is het de kunst om de baten nu al zo goed mogelijk zichtbaar te maken. Dat levert geld op en voegt waarde toe aan de keten.

Gescheiden kolommen

Nu nog zie je in de bouw gescheiden kolommen. Verschillende, op zichzelfstaande exploitaties. Dat begint met aankoop van grond door een ontwikkelaar die deze vervolgens verkoopt, vervolgens gaat dit naar beheer en gebruik. Het einde voor de ene partij is het startpunt voor de andere partij, waarbij de ene kolom steeds afrekent met de volgende kolom. Wil je circulair bouwen laten vliegen, dan moet je de schotten tussen die verschillende exploitaties weten te slechten. 'Ontschotten' dus en naar een andere verdeling zoeken van kosten en baten en een betere balans komen tussen investering, exploitatie en restwaarde (met een focus op de eindgebruiker).

RE-Born: Verandering is de enige constante

Als kinderen van de crisis zagen Saman Mohammada en Niel Slob van Re:Born, toen nog als studenten, in 2008 een enorme hoeveelheid aan leegstaande kantoren. Gebouwen die niet pasten bij de vraag. Gebouwen zonder verhaal. Plekken waar niemand van hield. Ze besloten dat ze de vastgoedwereld wilden veranderen door een radicaal andere aanpak. Een die uitgaat van functiedynamisch vastgoed. “Het is de mens die kortccyclisch is, vastgoed is flex. Verandering is de enige constante”, aldus Saman en Mohammadi.

“De opgave is tweeledig: vastgoed zo maken dat mensen ervan gaan houden en het zowel technisch als juridisch aanpasbaar is en uiteindelijk – als er echt geen vraag meer naar bestaat – de onderdelen en materialen ervan integraal kunnen worden hergebruikt. Zo willen zij het fundament leggen voor de circulaire vastgoedeconomie, zowel bij nieuwbouw als bij bestaande gebouwen.“

Assets zelf in eigendom houden

“In onze tijd als adviseur liepen we al snel tegen grenzen aan. Door kortetermijndenken werden lang niet al onze adviezen overgenomen door o.a. ontwikkelaars. We zijn toen zelf als ontwikkelaar projecten gaan kopen, om zo te leren en onze visie in de praktijk te brengen. Inmiddels zijn we ontwikkelende beleggers. Want we liepn wederom tegen nieuwe grenzen aan als ontwikkelaar, namelijk de waardering vanuit beleggers voor functiedynamisch en circulair vastgoed. Nu zijn we onze eigen functiedynamische vastgoedfondsen aan het opzetten om projecten op die manier ook in eigendom te kunnen houden. We gaan door totdat we de hele ontwikkel-en beheersketen kunnen beïnvloeden.

Belangrijk in de visie van RE:Born zijn de 5 RE: Commandments. Principes die gebruikers en gebouwen in staat stellen door de tijd heen optimaal te functioneren, waarde te behouden en te creëren. Deze principes zijn: dierbaar, gezond, dynamisch, circulair en interactief. “In circulariteit wordt erg veel nadruk gelegd op grondstofwaarde, maar dat is slechts een klein deel van de waarde van een vastgoedobject. Zo moeten gebouwen dus dynamisch zijn; juridisch en technisch adaptief. Een gebouw is niet één geheel, maar een verzameling van lagen met ieder een andere levenscyclus. Dat is de gedachte achter het 7 S’en model dat wij hanteren. Bestaand vastgoed analyseren wij aan de hand van dit 7 S’en model, waarbij we per laag kijken wat nog kan worden hergebruikt of waar we niets meer mee kunnen. Zo moeten er zo min mogelijk vaste (natte) verbindingen zijn tussen elementen met een korte en lange levenscyclus. Hierdoor kunnen de elementen met een korte levenscyclus gemakkelijk worden vervangen wanneer ze niet meer voldoen. En alles wat we toevoegen is ‘Lego’. Bij installaties moet je je richten op het eerste gebruik. Maar je moet de schachten wel dusdanig breed en open maken zodat je decentrale installaties kan aantakken.

Multifunctionele bestemmingsplannen

Een ander belangrijk element is het bestemmingsplan. Gemeenten moeten zorgen voor multifunctionele bestemmingsplannen Dan is een eventuele transformatie in de toekomst mogelijk. Neem als voorbeeld Dimence in Almelo, een zorginstelling met 12.500 m2 vloeroppervlakte. Dat is als één gebouw te gebruiken maar het is (in de toekomst) ook mogelijk het op te splitsen voor een combinatie van wonen, werken en zorg. We hebben Dimence ook als eigenaar en als gebruiker uit elkaar getrokken, om zo een scheiding te kunnen maken tussen de lange termijn en het casco en daarnaast het gebruik.

Waar zit nu de waarde in de projecten van Re:Born? “De traditionele IRR-modellen van beleggers zijn niet berekend op functiedynamische & circulaire gebouwen. Er wordt helaas nog teveel gestuurd op direct rendement met traditionele parameters. Uiteindelijk leiden duurzame diepte-investeringen op termijn tot de hoogste beleggingswaarde. En worden de eventueel hogere bouwkosten – die in eerste instantie vaak nodig zijn – ruimschoots goed gemaakt door de opbrengsten. Zo hebben bijvoorbeeld flexibiliteit en circulariteit veel waarde. Dit kan leiden tot wel 20% waardestijging." Zo laten de voorbeelden uit de praktijk van Re:Born zien. "Ook stijgt de waarde als je een community creëert en het een gezond gebouw is. Dan kun je namelijk de huurprijs verhogen."

Hoe scoort het gebouw op de 5 principes?

"Een manier om tot een waardebepaling van een asset te komen is om de best vergelijkbare referentie in de omgeving te nemen en in een schema met plussen en minnen aan te geven hoe je gebouw beter scoort op de 5 principes". Hoe meer plussen hoe hoger de waarde, illustreren zij aan de hand van praktijkvoorbeelden.

Trek partijen aan die er ook in geloven

"Alleen beleggers moeten nog mee. Zij geloven het nog niet zo, omdat het nog een voorspelling is. Om circulariteit toch te laten vliegen moet je het toch gewoon gaan doen", is de boodschap van Saman en Niel. Het is ook de reden dat zij zich van adviseur eerst tot ontwikkelaar en nu tot belegger hebben ontwikkeld. Niet alleen omdat zij er in geloven, maar ook om te laten zien dat het kan, dat het werkt en het dus ook financieel antrekkelijk is.