Eenvoudig te transformeren kantoren raken op

In totaal is bij 206.000 m2 het initiatief genomen om het kantoor te onttrekken ten behoeve van transformatie, dit is 134.000 m2 minder dan halverwege 2016. In een halfjaar is de hoeveelheid beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 11% afgenomen, per 1 juli 2017 staat in de 27 door Dynamis geanalyseerde regio’s nog 5.628.000 m2 in aanbod. Deze daling is grotendeels het gevolg van het hoogste halfjaarlijkse opnamevolume sinds 2008. In de eerste zes maanden van dit jaar is 653.750 m2 kantoorruimte opgenomen.

'Laaghangend fruit' is weg
Voor het eerst sinds 2013 is een stevige daling zichtbaar van het aantal initiatieven voor onttrekking van kantoren ten behoeve van transformatie. Belangrijkste aanleiding voor de afname is het verdwijnen van de makkelijk te transformeren panden, ook wel 'laaghangend fruit' genoemd. Een gevolg is dat steeds nieuwere panden worden getransformeerd.

Waar het mediane bouwjaar van de transformaties in 2014 nog 1974 betrof, is dit in de eerste helft van 2017 toegenomen naar 1980. Deze trend is vooral in de Randstad duidelijk zichtbaar. Het mediane bouwjaar is hier gestegen van 1973 naar 1990. Dit is opvallend te noemen te meer omdat vanuit bouwtechnisch oogpunt dergelijke panden lastiger goed exploiteerbaar zijn te herontwikkelen. Een voorbeeld hiervan is de Martinez-toren in Almere, die in 2010 is gebouwd en nu al uit de markt is gehaald om te worden getransformeerd naar onder andere een hotel. Een dergelijke ontwikkeling vormt een stil pleidooi voor adaptief bouwen.

Adaptief bouwen, oog voor de toekomst

Transformatie is een volwaardig onderdeel van de bouwsector en van toenemend belang bij een duurzame vastgoedmarkt. Door bij nieuwbouw adaptief bouwen te stimuleren zijn gebouwen in de toekomst makkelijker te transformeren en is daarbij minder energie en grondstoffen nodig.

Steeds lastiger
Voor ontwikkelaars en beleggers zal het telkens lastiger worden om geschikt transformatieaanbod te vinden. Veel kantoren staan vaker op monofunctionele locaties, waardoor alleen een single asset transformatie onvoldoende is. Voor gebiedstransformaties liggen er nog wel kansen, waardoor totale kantorenclusters, zoals in Beukenhorst-West (Hoofddorp), kunnen worden vervangen of getransfotrmeerd naar een nieuwe woon/werkgebied.

Renovatie en nieuwbouw nodig
Een telkens groter deel van de huidige aangeboden kantoorruimte is van lage kwaliteit, dit is terug te zien in het aandeel kantoren dat al langer dan drie jaar, oftewel structureel, in aanbod staat. Op 1 januari 2016 was dit nog 10%, nu is het toegenomen naar 22%. In oppervlakte gaat het om 1.036.000 m2 kantoorruimte dat al langer dan drie jaar beschikbaar is voor verkoop of verhuur. Met het oog op de versnelde veroudering door de verplichtstelling van het energielabel C in 2023, is het van belang dat er alternatieve aanwendingen voor deze panden worden gevonden, omdat dit vaker panden betreft die naast deze leegstand ook niet voldoen aan het energiecriteria.

Naast het feit dat er kwantitatief een lagere beschikbaarheid van kantoorruimte is, ontstaat er inmiddels een zekere mate van schaarste van hoogwaardig kantooraanbod. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door opwaartse verhuisbewegingen, waarbij gebruikers de lagere huurprijzen hebben gebruikt om te verhuizen naar een kwalitatief betere en modernere huisvesting. Het is daarbij van groot belang dat bij het toevoeging van nieuwe kantorenvastgoed monofucntionele kantoorgebieden en de bouw van moeilijk te transformeren kantoren voorkomen wordt.