Experts over circulariteit: Saman Mohammadi en Niel Slob van RE:BORN

Onze visie als duo ontstond in 2009. Het was volop crisis, kantoren kwamen leeg te staan en hadden geen nieuwe toekomst. Gebouwen zonder verhaal. Plekken waar niemand van hield. Het riep bij ons de vraag op: hoe heeft dit zo kunnen gebeuren? Daarmee kwam de oplossing ook in beeld: functie-dynamisch vastgoed, dat mee kan veranderen met de tijd. Met een dubbele opgave: vastgoed zo maken dat mensen ervan gaan houden en het zowel technisch als juridisch aanpasbaar is en uiteindelijk – als er echt geen vraag meer naar bestaat – de onderdelen en materialen ervan integraal kunnen worden hergebruikt. Zo willen wij het fundament leggen voor de circulaire vastgoedeconomie, zowel bij nieuwbouw als bij bestaande gebouwen.

Van advies naar wagend presteren

In onze tijd als adviseur liepen we al snel tegen grenzen aan. Lang niet al onze adviezen werden overgenomen door onder meer ontwikkelaars. Korte termijn denken vormde de blokkade. We besloten zelf als ontwikkelaar verder te gaan, om zo onze visie tot uiting te kunnen brengen in de praktijk. De volgende stap was gezet. Met voorbeeldprojecten in onder meer Den Haag, Hoofddorp en Harderwijk waarbij we kantoren omzetten naar functie-dynamisch vastgoed met diverse eerste bestemmingen zoals shortstay, wonen, werken of zorg.

Financial engineering steeds belangrijker

De laatste jaren lopen we wederom tegen nieuwe grenzen aan als ontwikkelaar namelijk waardering vanuit beleggers voor functie-dynamisch en circulair vastgoed. Vandaar dat we momenteel onze eigen functie-dynamisch vastgoedfondsen aan het opzetten zijn om ze op die manier ook in eigendom te kunnen houden. Financial engineering is hiermee een steeds belangrijker onderdeel van ons werk geworden.

Nog teveel gestuurd op direct rendement

Er is geen gebrek aan geld in dit land – bijvoorbeeld alleen pensioenfondsen hebben ca. 1.400 miljard beschikbaar naast andere bronnen van geld – maar de vraag is: hoe krijgen we het ingezet voor (circulaire) projecten, zonder dat er louter wordt gestuurd op onnodig hoge risico’s? Nu moeten ontwikkelaars, bouwers en anderen op zoek naar risicokapitaal via allerlei intermediairs. Wanneer daardoor teveel geld blijft hangen wordt het eindproduct het kind van de rekening. Maar we merken bijvoorbeeld ook dat zelfs banken die zich duurzaam noemen niet meedoen of met hoge financieringsquotes of hele lage lone-to-values rekenen. Daarom trekken wij onze financiering aan vanuit private equity terwijl zij ook enkel uit zijn op kort termijn rendement en dus geen natuurlijke partner vormen voor duurzame projecten. Hiernaast zijn ook de traditionele IRR-modellen van beleggers niet berekend op functie-dynamische & circulaire gebouwen. Er wordt nog helaas teveel gestuurd op direct rendement met foutieve traditionele parameters.

Hoogste beleggingswaarde op termijn

Uiteindelijk leiden duurzame diepte-investeringen op termijn tot de hoogste beleggingswaarde. En worden de eventueel hogere bouwkosten – die in eerste instantie nodig zijn – ruimschoots goed gemaakt door de opbrengsten. In het verlengde van de engineering lopen we ook tegen zaken rondom de fiscaliteit aan. Bijzonder bijvoorbeeld dat over materialen die uit een bestaand gebouw komen toch weer BTW moet worden betaald. Ook op dit gebied is nog een wereld te winnen. Maar in plaats van dat wij als RE:BORN cliché zeggen “de vastgoedmarkt moet gaan kantelen”, kijken we altijd als eerst naar ons zelf in elke stap die we als bedrijf nemen en zeggen we: We don’t dream about the future, we RE:DEVELOP it!

Dit artikel komt uit het essay 'De waarde van het bestaande. Een essay over circulair denken en doen' van voormalig NRP voorzitter Frank Bijdendijk, dat hij schreef in het kader van zijn afscheid. Bekijk hier het hele essay.