Hoe NRP partner ING Real Estate Finance klanten helpt verduurzamen

“Met Label C ga je de klimaatdoelstellingen niet halen en daarom bieden we onze klanten nu de mogelijkheid om hun vastgoedportefeuille in één keer naar energielabel A te brengen”, vertelt Hein. “De investering die je daarvoor moet doen, financieren we voor honderd procent tegen één procent rente en die zetten we vijf jaar vast. Voorheen boden we al de mogelijkheid om gebruik te maken van ING Groenbank. Daarvoor had je een groenverklaring van de overheid nodig, zodat wij geld vanuit de Groenbank konden alloceren. Dat doen we nog steeds, maar we zagen dat men voor veel kleine investeringen zoals LED verlichting, zonnepanelen en isolatie in de praktijk geen Groenbank certificaat aanvroegen. Wij hebben toen gedacht: “Kunnen we die relatief kleinere leningen en voorwaarden nu zo aantrekkelijk maken dat het vastgoedbeleggers wel over de streep moét trekken? Wij financieren de investering voor 100%, zo maken we het simpel en tastbaar. De klant kan het dan makkelijk aanvragen en snel schakelen. De enige voorwaarde daarbij is dat vastgoedbeleggers dus naar een Label A moeten gaan. Mocht dit bij oplevering onverhoopt niet bereikt zijn, dan wordt het rentepercentage met terugwerkende kracht toch hoger.”

Hoge verwachtingen

Hoewel de lening net twee maanden oud is en Hein nog weinig over de echte impact kan zeggen, heeft hij hoge verwachtingen. “We hebben vooraf pilots gedaan en deelnemers reageerden erg enthousiast. Kantoren moeten natuurlijk voor 2023 nog een flinke stap maken. Binnen onze kantorenportefeuille voldoet 86% inmiddels aan de wetgeving. De overige 14% moet die stap nog maken. Niet alleen hebben we nu een interessant financieel product voor deze groep, we helpen hen ook met een plan van aanpak. Juist bestaande klanten willen we onze commitment geven om hen te helpen. En we zien ook dat het beleggers soms aan inzicht en kennis ontbreekt om verduurzaming concreet handen en voeten te geven. Wat we doen is dat een consultant in het voortraject (op onze kosten) een inventarisatie maakt: Wat moet er gebeuren en hoe kan de klant zo snel mogelijk richting label A? Zo proberen we alle barrières vanuit financieringsperspectief weg te nemen.”

No-regretmaatregelen

Hein vervolgt: “De sprong naar Label A kun je redden met maatregelen zoals zonnepanelen, dubbele beglazing, nieuwe installaties en LED verlichting. Je kunt natuurlijk ook nog ambitieuzer inzetten en bijvoorbeeld voor Paris Proof gaan, maar die technieken zijn nog maar deels bewezen en nog in ontwikkeling. En ik denk dat die ontwikkeling gaandeweg vanzelf op gang komt, waardoor je te zijner tijd alsnog een snellere stap kunt maken. Met no-regret maatregelen kun je komen op het level waar je in 2030 zou willen zijn. Vervolgens heb je die laatste 20 jaar om aan Paris Proof te voldoen.”

Verduurzamingsslag ook economisch verantwoorden

“Naast het label, moeten we ook altijd kijken of de verduurzamingsslag ook economisch te verantwoorden is. Het is bijvoorbeeld altijd belangrijk om te kijken of het kantoor en de locatie courant zijn. Want hoe duurzaam is het als je een kantoor in een weiland zet, dat niet in gebruik is of niet goed bereikbaar? Soms is het dan beter om te kijken naar een alternatief en bijvoorbeeld een kantoorfunctie om te zetten naar woonfunctie. Of een gebouw terug te geven aan de natuur, hoewel dat wel de uitzonderingen zijn. Het eindresultaat is in ieder geval altijd verduurzaming.”

Inzicht in werkelijk verbruik

“Naast inzetten op een duurzamer gebouw zien we ook de belangrijke beweging naar het meten van werkelijk verbruik. Want het is natuurlijk leuk dat een gebouw duurzaam is, maar nog belangrijker is dat de gebruiker het gebouw duurzaam gebruikt, met oog op het verlagen van de CO₂-uitstoot. De huurder moet dus inzicht krijgen in het werkelijke verbruik en in hoeverre dat in lijn ligt met het label dat op het gebouw zit. Want je kunt wel in een A-pand zitten, maar als je dan een G-label hebt qua verbruik, hoe duurzaam is dat dan? Wij spelen sinds twee jaar op deze ontwikkeling in met onze Energierobot, die bij onze klanten die er gebruik van maken digitaal inzicht geeft in het verbruik. Ik ben er heel eerlijk in dat dit in de praktijk best moeizaam verloopt. Onze klanten willen wel, maar zowel de klant als wij hebben te maken met veel verschillende schakels die je door moet om tot het inzicht te komen. De huurder kan eigenaar zijn van energiecontract. Netwerkbeheerders moeten akkoord geven om toegang te geven tot data. Daardoor kun je zo paar weken verder zijn, waardoor de klant inmiddels is afgehaakt. Deze keten en transparantie hierin is dus nog voor verbetering vatbaar en wij zijn ook continu bezig met de vraag hoe we dit voor onze klanten beter kunnen maken.

Klimaatwinst

Daarnaast speelt ook nog dat veel huurders bedrijven zijn. Het energieverbruik beslaat vaak, ten opzichte van bijvoorbeeld HR kosten, maar een klein aandeel van de totale bedrijfskosten. Dus voor hen is er financieel niet heel veel te winnen. Voor het klimaat daarentegen wel. Als ieder kantoorpand in Nederland 15 tot 20% teveel energie verbruikt, dan heeft het enorme impact als je dat kunt reduceren. Iedereen moet daarin zijn steentje bijdragen vind ik. Het gaat overigens ook vanzelf wel komen dat overheden gaan handhaven op het reduceren van werkelijk energieverbruik.“

CO₂ uitstoot van gebouwen

“Naast de energietransitie moeten we er ook naartoe dat we qua materiaalgebruik zo min mogelijk virgin materials onttrekken uit de aarde. En dat we gaan kijken: waar is het hele gebouw voor verantwoordelijk als het gaat om CO₂-uitstoot? Daarom is het van belang dat we ons niet alleen richten op operationele CO₂-reductie, maar ook op ‘embodied carbon’, de koolstof footprint van materialen. Als bank zullen wij steeds meer een bepalende rol krijgen in wat je wel en niet kunt financieren. Nu zijn dit nog lastige onderwerpen, voornamelijk vanwege het ontbreken van standaarden waarover we met elkaar consensus hebben bereikt.”

Nieuwe financieringsmodellen

“Een andere trend die is ontstaan betreft nieuwe financieringsmodellen zoals product-as-a-service. Een voorbeeld daarvan: “We zetten zonnepanelen op jouw dak of we geven gebouwen een nieuwe gevel, maar dat blijft dan op de balans staan van de aanbieder.” Dat zijn natuurlijk complexe financieringsstructuren en ook vooral een juridisch vraagstuk. Daarbij is het op de eerste plaats sowieso altijd van belang om naar de relevantie en logica van zo’n nieuw financieringsmodel te kijken en je af te vragen of deze nu echt bedoeld is om het gebouw duurzamer te maken en te kijken of de producten die er ingestopt worden ook op de langere termijn duurzaam, zijn, of dat het gewoon een nieuw business model is voor bijvoorbeeld het plaatsen van gevels.”

Nog weinig innovatie in financieringsstructuren

“Als bank moeten wij vooral ons hoofd buigen, risico technisch, over de vraag hoe lang een gebouw dan bruikbaar blijft. Stel je voor dat een gevelleverancier er niet helemaal meer uitkomt met de gebouwleverancier. Hoe lang is een gebouw dan nog bruikbaar als bijvoorbeeld de gevel eraf is? En wat voor risico vinden wij dat waard? Dit soort contractuele dingen zijn best wel complex. Op dit moment nemen we er genoegen mee dat, als we een gebouw financieren, een lift niet op de balans staat, maar op de balans van een andere leverancier. Dan laten wij de taxateur, als dat mogelijk is, bepalen wat de waarde is zonder lift . Alleen heb je dan geen juridische structuur voor het feit dat die lift niet in je hypotheek is opgenomen.. Waar we uiteindelijk naartoe moeten is het financieren van losse onderdelen en dat je jouw verhaalsrecht op die onderdelen kunt uitoefenen. Tot nu toe heb ik in de vastgoedmarkt nog geen constructies gezien die het verschil gaan maken. Qua circulair bouwen wel, maar qua financieringsstructuren nog heel beperkt. Tot nu toe blijft het zo’n beetje beperkt tot het financieren van zonnepanelen via een lease of huur constructie. Er wordt veel geroepen maar er is nog weinig concreet op grote schaal gerealiseerd. Ik heb er wel vertrouwen in dat we daar als markt wel verder in gaan komen, maar dat heeft tijd nodig. Intussen moet de markt inclusief onszelf steeds dingen blijven uitproberen en innoveren.”

Fysieke risico’s

“Een volgend belangrijk thema, dat je langzaam ziet opkomen, betreft de fysieke klimaatrisico’s. Daarbij gaat het eigenlijk over: Hoe zijn je gebouw en locatie bestand tegen bijvoorbeeld droogte, extreme hitte, hevige regenval en overstromingsgevaar? De investeerdersmarkt ziet steeds meer het risico toenemen van die extreme klimaatomstandigheden. In delen van Limburg en Gelderland zie je bijvoorbeeld gebieden waar zo’n droogte ontstaat dat de funderingen beginnen te scheuren. Dat soort risico’s moeten steeds meer in kaart gebracht worden. Heel veel mensen denken nog ‘de zeespiegelstijging is een ‘ver van mijn bed show’, maar als zo’n situatie zich voordoet, wil je wel weten wat je uitstaande risico is. En hoe je deze dan zoveel mogelijk kunt beperken; door bijvoorbeeld maatregelen te nemen in de gebouwen zelf, te verzekeren of niet te financieren.”

Transformatie

“Daarnaast zien we natuurlijk sinds de crisis in 2011 een enorme leegstand in kantoren. Die kantoren, veelal op monolocaties, zijn sindsdien niet allemaal opgevuld of getransformeerd. Maar momenteel gaat het ook steeds meer om winkellocaties die leegstaan en daar gaan mensen zich snel erg aan storen. Zo’n gebied ziet er dan al snel niet meer aantrekkelijk uit. Op dat soort plekken verwacht ik dus dat gemeenten sneller acties zullen nemen, bijvoorbeeld door te verdichten in het centrum of mogelijkheden te onderzoeken om te transformeren naar andere bestemmingen. Dan kijken wij als ING ook mee. Wij zijn er ooit ingestapt samen met de eigenaar en nu willen we ook met de eigenaar meekijken wat de alternatieven zijn.”

In één keer informatie aanleveren en inzien

Waar wij als ING naast het duurzaamheidsbeleid heel erg mee bezig zijn, is dat klanten efficiënt en in één keer hun informatie kunnen aanleveren en inzien. Als klanten bij verschillende banken bankieren, moeten ze overal opnieuw gegevens aanleveren. Dat proberen we voor die klant, in samenwerking met andere banken, makkelijker te maken. Een concreet voorbeeld is een taxatie. De taxateur vraagt de gegevens op bij de klant, zet die in een systeem, maakt de taxatie en deze wordt vervolgens automatisch bij ons in het systeem geschoten. In plaats van dat wij die informatie opnieuw bij de klant moeten opvragen en weer allemaal in onze systemen moeten gaan zetten. In die efficiëntie slag in data maken we nu echt grote stappen. We ontsluiten ook veel meer data richting de klant, bijvoorbeeld data over uitstaande leningen, panden, labels en financiële- en duurzaamheidsrisico’s. Deze informatie hebben we geïntegreerd we in één portaal waar de klant alles kan inzien. Zo confronteren we onze klanten ook continu met zijn verduurzamingsopties.

Iedereen moet zijn steentje bijdragen

“Wat ik probeer te realiseren in de vastgoedmarkt als het gaat om verduurzaming, is dat we zoveel mogelijk met marktstandaarden werken waar we ons allemaal in kunnen vinden en waarvoor de klant maar één keer informatie hoeft op te vragen. Daar moeten we allemaal een kleine bijdrage in leveren. Als ING kunnen wij dat doen door financiering te verstrekken en onze kennis te delen, Een taxateur zal moeten investeren in het inzichtelijk maken van de waarde van de verduurzaming. Een eigenaar zal moeten investeren in zijn pand. En de huurder moet bereid zijn om mee te investeren door via een hogere huur. Die verhoging kan b.v. gelijk zijn aan de verlaging van de energiekosten. De hele keten moet in actie komen en kijken naar: wat kan ik nu zelf doen binnen mijn invloedssfeer. Dat zal in het begin wat soms wat pijn en moeite kosten, maar op termijn zal zich dat wel uitbetalen door vooruit te lopen op de rest,” sluit Hein af.