Leren van de voorhoede op de Nationale Transformatie en Renovatiedag

Bekijk hier de video over de Nationale Transformatie en Renovatiedag 2019.

De Caballero Fabriek in Den Haag was op 25 juni j.l, net als vorig jaar, het decor van de jaarlijkse Nationale Renovatie en Transformatiedag en de uitreiking van de Gulden Feniks. Meer dan 100 geïnteresseerden kwamen naar de dag die NRP organiseerde in samenwerking met Vastgoedjournaal. Om te leren van de gamechangers vanuit het verleden en de nieuwe spelers van nu. “De sprekers van vandaag hebben allen gemeen dat ze de transformatiepraktijk in Nederland vormgegeven hebben”, aldus dagvoorzitter Guido Wallagh (partner en adviseur bij Inbo). Leer van de verhalen van de voorhoede in transformatie en renovatie.

Programma gestaag doorvoeren

Maya Meijer-Bergmans,van MeyerBergman Erfgoed Groep, beet het spits af. Maya vertelt over de herontwikkeling van het Westergasterrein, nu een culturele hotspot, waar zij zich in 1999 aan waagden. Het terrein was destijds ernstig vervuild, de 14 monumenten ingezakt en in slechte staat. Maya: “We zagen Westergasfabriek als een laboratorium hoe je omgaat met erfgoed en hoe erfgoed een buurt kan laten veranderen. Eenvoudig was de transformatie niet. We moesten er veel in investeren en het programma gestaag doorvoeren. Wil je zoiets laten slagen, houd dan strak vast aan je concept. Wij hebben steeds goed gekeken, welke evenementen wel en niet werken. We hebben het terrein in 2018 verkocht aan Stuttenheim. Daar ben ik heel positief over. De nieuwe eigenaars hebben liefde voor Amsterdam en voor mensen. Stilzitten hoeft Maya niet. Een ander megaproject waar ze nu mee bezig is, is Paleis Soestdijk. “Met maar liefst 31 gebouwen en een flinke opgave om te vergroenen en de verduurzamen. Bovendien willen we daar het beste laten zien van wat Nederland op dit moment maakt en doet, op het gebied van water, energie, gezondheid en voedsel.”

Investeringsfonds Binnenstedelijke Vernieuwing als startmotor

Jop Fackeldey, gedeputeerde van de Provincie Flevoland en voorzitter van de stuurgroep Stedelijke transformatie. ging in op het Investeringsfonds Binnenstedelijke Vernieuwing. “Er is een woningtekort in Nederland. Met name in de stedelijke regio’s is de vraag naar woningen groot en loopt het woningtekort in rap tempo op. Heel veel plekken die nu liggen te verloederen, liggen op cruciale plekken voor steden. Plekken die heel mooi kunnen zijn en veel kwaliteit kunnen hebben”, aldus Jop. Nu gaan goede plannen nog te vaak niet door, vanwege onvoldoende voorfinanciering. Volgens Jack is er geld genoeg maar je kunt er alleen niet bijkomen. “Je hebt het geld vroeg in het project nodig en het rendement komt later. Je hebt een startmotortje nodig.” Het doel van de transformatiefaciliteit is het financieren van voorinvesteringen om binnenstedelijke (bedrijfs- of industrie) locaties te transformeren tot woningen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft hiervoor € 38 miljoen beschikbaar gesteld. Wanneer de onzekerheden uit de voorfase zijn weggenomen en de bouwfase van start gaat, kunnen de aanvragers overgaan tot herfinanciering. Op de vraag of het fonds geen druppel op de gloeiende plaat is, antwoordt Jack dat succes zich zelf moet bewijzen. “Er zou eigenlijk 160 miljoen moeten komen. “Ik hoop dat dat een gamechanger wordt. De tijd zal het leren, maar ik denk dat het momentum er is.”

Herbestemming begint pas bij oplevering

Zijn er inmiddels veel partijen die zich bezig houden met transformatie, restauratie en renovatie. In 1985, toen Arno Boon BOEi oprichtte, was dat wel anders. Toen was hij een lonely rider. Arno begon als kraker in Wageningen met een steenfabriek en inmiddels heeft het bedrijf een indrukwekkend track record van 90 projecten. Arno vertelt over zijn 5 gamechangers aan de hand van prachtige projecten zoals bijvoorbeeld Ulft en Cereol. Zijn gamechangers zijn: 1. Zijn ervaring in de kraakbeweging( De kraakbeweging bracht iets op gang bij Arno). 2. Samenwerken 3. De crisis 4. Democratisering monumentenzorg (Monumenten zijn van ons allemaal) en 5. Kernkwaliteiten (van een plek en/of gebouw). Dagvoorzitter Guido Wallagh merkt op dat al die 90 projecten het ‘informele’ hebben behouden. “Hoe krijg je dat georganiseerd?” vraagt hij Arno. Arno geeft aan dat hij veel geïnvesteerd heeft in de ‘software’. “Als je niet oplet belandt iedereen in zijn eigen hokje. Volgens Arno begint de herbesteming ook pas bij oplevering. “Dan weet je pas of het project geslaagd is.” Of de vraag of hij niet het idee heeft dat hij links en rechts ingehaald wordt door andere partijen en hoe ze blijven vernieuwen antwoordt hij: “Ons credo is: wij doen wat de markt niet doet. Zo gaan we nu onder andere aan de slag met krimpgebieden en religieus erfgoed. Daar kunnen we wel even mee vooruit. Ik vind het ook heel interessant om te kijken hoe wel monumenten smart kunnen maken.”

Op termijn is de gebouwde omgeving de enige bron voor nieuwbouw

“Als je een blik werpt in de afvalcontainer dan zie je een indrukwekkende stroom met het labeltje afval de stad uitgaan en tegelijkertijd zie je een indrukwekkende stroom met het labeltje bouwmateriaal weer de stad in komen. Zonder elkaar te raken. Dat moet anders kunnen”, dacht Michel Baars van New Horizon Urban Mining B.V. Michel is overtuigd van het circulaire economische model en daarom houdt hij zich hier tegenwoordig niet meer als adviseur mee bezig, maar als risicodragend ondernemer. In 2014 verkocht Michel Baars zijn aandeel in ingenieursbureau Search. Na een sabbatical stelde hij zich tot doel om de werelden van sloop en bouw op een circulaire manier te verbinden. Hij richtte New Horizon op. Inmiddels staat er 70 miljoen euro aan ontmantelingsopdrachten op de teller. De stelling van Michel Baars is dat de gebouwde omgeving op termijn de enige bron voor nieuwbouw is. Michel gelooft in onvoorwaardelijk kennisdelen, om het morgen weer beter te doen dan vandaag. Daarvoor zoekt hij ook altijd nieuwe verbindingen. New Horizon werkt bijvoorbeeld voor de levering van circulaire materialen samen met gevestigde bedrijven uit de bouwwereld. Met deze partners vormen zij het Urban Mining Collective, waar gipsproducent Knauf ook onderdeel van is. Vorig jaar bracht New Horizon samen met Knauf deels hergebruikte gipsplaten op de markt. Oude platen, gezaagd uit slooppanden, worden in een wandsysteem gecombineerd met nieuw gips. Inmiddels niet aan te slepen. Ook slaagden New Horizon Urban Mining en Rutte Groep erin on cement terug te winnen uit beton en daarmee opnieuw beton te maken. Een mooie vondst omdat de productie van beton zeer veel CO2-uitstoot veroorzaakt. Het bouwmateriaal is verantwoordelijk voor 9 procent van de wereldwijde uitstoot. De grootste vervuiler in beton is cement. Voor Michel is het belang van de vinding vooral dat oude gebouwen meer waard worden. “Het overgrote deel van de opdrachtgevers hebben geen circulaire ambities”, vertelt Michel. “Je moet ze ook niet proberen daarop te overtuigen, maar op hun eigen ambities: geld, tijd en risico. Als er meer uit het gebouw is te halen, kan ik ze een beter aanbod doen en wordt hun oude pand meer geld waard. Dan zijn ze wel geïnteresseerd.” Michel gelooft dat we binnen een aantal jaren we een heel nieuw financieel system hebben, waarbij er belegd kan worden in grondstoffen. Dat systeem wordt de driver om anders te gaan ontwerpen, beheren etc.

Laat de groep met gamechangers groeien

Erna van Holland (programmamanager NRP Academie)en Hans de Jonge (vice-voorzitter NRP) breken een lans voor NRP Academie. “Wil je als organisatie een gamechanger in transformatie en renovatie worden of blijven dan zul je structureel moeten investeren in mensen. Sommige organisaties hebben dat begrepen en leveren ieder jaar een aantal cursisten. Maar de groep van gamechangers kan nog veel groter worden.” Erna en Hans benadrukken dat cursisten van NRP Academie een andere manier van werken, die ze tijdens de opleiding hebben geleerd, zullen introduceren in de organisatie. En zij kunnen de opgedane kennis verspreiden binnen de organisatie en in projecten. De cursisten mogen ook collega’s meenemen naar het collegiaal programma. Zodoende hebben zij iemand in de organsatie waarmee zij het samen kunnen vertellen en verder kunnen brengen. En wie kunnen beter over het belang van de opleiding vertellen dan de cursisten zelf? Daarom vertoonden Erna en Hans een filmpje waarin alumnus Peter Blonk van Ymere terugblikt op de opleiding en de meerwaarde ervan voor hem. Bekijk dit filmpje hier.

Interessante crossovers

Charlie MacGregor is oprichter en eigenaar van The Student Hotel. Een hotel dat eigenlijk geen hotel wil zijn. Studenten kunnen er voor maximaal tien maanden een kamer huren. Mensen kunnen ook voor een paar nachten een kamer huren. Charlie MacGregor: ‘Hotelbestemming’ is meer een technische term waar ik weinig mee heb. Onze klant is niet geïnteresseerd in de onderliggende bestemming, die wil gewoon diensten om lekker te kunnen leven, wonen, werken, spelen etc. Rondom wonen is heel veel regelgeving, er is veel meer flexibiliteit bij hotels. Daardoor kunnen wij nu een andere doelgroep bedienen. We hebben ook co-working toegevoegd aan het hotel. Dit zorg voor verbinding tussen locals en studenten. Er ontstaan interessante crossovers. We leveren zo niet alleen een plek maar zijn ook op een andere manier van toegevoegde waarde voor de wijk en stad. Ongeveer de helft van de hotels is gevestigd in getransformeerde gebouwen. “Ik ben gek op renovatie. Ik wil het gebouw ook altijd een 'knuffel' geven. Ik loop door het pand om de energie en de sfeer te ervaren en de verhalen te horen van de mensen die erin hebben gezeten of het hebben ontworpen. Er valt ook wel eens een gebouw af tijdens zo’n knuffelsessie: “Als ik geen goed gevoel bij de sfeer heb, dan is het geen geschikte plek voor een nieuwe vestiging.” Hoe Charlie MacGregor innovatief blijft? “Volg je passie, zorg altijd voor mixed use en verbinding met de wijk.”

We moeten het meer over verlangens hebben in plaats van belangen

ABC Planontwikkeling kwam begin 2018 als winnaar uit de selectieprocedure voor het Hembrug terrein, die het Rijksvastgoedbedrijf in samenwerking met de gemeente Zaanstad had opgestart. ABC is voor de integrale gebiedsontwikkeling van het Hembrugterrein een samenwerking aangegaan met Life, een in Antwerpen gevestigde investeerder/ontwikkelaar. “Hoewel er wellicht wel culturele verschillen zijn, hebben we hebben elkaar gevonden op visie en missie”, vertelt Sabine Renders, die als projectdirecteur Hembrugterrein werd aangesteld van de joint venture.

“Ook is een persoonlijke klik belangrijk.” Dat de Raad van State het bestemmingsplan eind april vernietigde, waardoor de realisatie van 1000 woningen (voorlopig) niet doorgaan, kwam als een onaangename verrassing. “Het was schakelen, met Life en ABC Vastgoed. Maar we gaan door, het is echt ondernemen. We moeten kijken hoe we het Hembrugterrein alsnog op de koers van wonen krijgen. Daarbij moet het geen herhaling van zetten worden. We moeten het minder over belangen hebben en meer over verlangens. Daarbij kijken we, binnen de jurisprudentie, naar nieuwe tijdelijke woonconcepten. En daarnaast hoe we in die tijdelijkheid een andere vorm van mobiliteit kunnen realiseren.”

De waarde van het bestaande. Een essay over circulair denken en doen

Na alle inspirerende verhalen was het tijd om scheidend voorzitter Frank Bijdendijk in het zonnetje te zetten. Daarover, en over het essay 'De waarde van het bestaande, een essay over circulair denken en doen' dat hij schreef ter gelegenheid van zijn afscheid, lees je hier.

Daarna volgde de feestelijke uitreiking van NRP Gulden Feniks. Alles daarover lees je hier. Of bekijk hier de video.