Nieuwe NRP Partner Zadelhoff beschouwt duurzaamheid als gemeengoed

Maarten: “Onze ontwikkelportefeuille is heel divers, recentelijk hebben we nieuwbouwproject Hourglass op de Zuidas opgeleverd, maar we doen ook veel herbestemmingsprojecten zoals het Volkshotel, Capital C in de voormalige Diamantbeurs en het Burgerweeshuis. “We geloven soms gewoon in bepaalde gebouwen. In gebouwen die minder courant zijn en waar je op het eerste oog van denkt ‘wat moet ik hiermee’?. Dit zijn meestal wel unieke en beeldbepalende gebouwen, zoals bijvoorbeeld Het havengebouw of het Burgerweeshuis. Gebouwen met een verhaal. Om die een nieuw leven te kunnen geven, dat vinden wij geweldig. Ons werk doen we met een klein team en daarom is samenwerking met partners cruciaal. Om genoeg kennis en inspiratie naar binnen te halen. Dat is essentieel en dat heeft ons ook doen besluiten om toe te treden tot NRP.”

Toegevoegde waarde, zowel voor onze portefeuille als maatschappelijk

Ons meest recente aankoop is het Slotervaartziekenhuis. Die aankoop is een waardevolle aanvulling voor onze portefeuille, maar het heeft ook een toegevoegde waarde voor de gemeenschap. Die gebouwen verouderen, wij gaan dat gebouw helemaal aanpassen aan de moderne eisen die de zorg vraagt. Maarten: “We hebben het ziekenhuis uit het faillissement gekocht. Dat houdt in dat we niet alleen het vastgoed hebben gekocht, maar ook de vennootschap. Ons doel was om het meteen goed af te wikkelen en dat schuldeisers zoveel mogelijk hun geld terugkrijgen. Wij vonden dat de beste oplossing voor alle betrokkenen. Dat is gelukt en daar zijn we eigenlijk ook best wel trots op.

Grote verduurzamingsslag

“Ons plan voor Slotervaartziekenhuis is een levendig centrum voor zorg”, vertelt Volkert Later. “Geen ziekenhuis maar een verzamelplek van allerlei eerste- en anderhalvelijns zorg. Op de bovenste etages komen zorgwoningen. Als we kijken naar het gebouw, dan is dat natuurlijk in technische zin verouderd, met bijvoorbeeld installaties waar bij wijze van spreken nu een hele wijk op zou kunnen draaien. Die zijn met de nieuwe bestemming niet nodig. Verder is een tweede punt de isolatie van de schil. Daar willen we een grote verduurzamingsslag in maken. Dat verdient het gebouw en heeft het ook wel nodig. Qua installaties en ketels waren de running costs enorm. Alles is in een ziekenhuis natuurlijk breed en dubbel uitgevoerd. Qua indeling is het gebouw niet verkeerd, want het is natuurlijk al jarenlang als zorggebouw gebruikt. Dus dat hoeft niet volledig op de schop. Wel is het best een gesloten gebouw en willen we het entreegebied meer openheid geven, zodat het meer van deze tijd wordt. Daarin werken we samen met Inbo. Dat is een heel fijne partij. Zij kijken op een pragmatische manier; zij willen iets moois maken, maar luisteren ook goed naar wat een opdrachtgever wil. Ze houden het doel van de opdracht heel goed voor ogen. Het gebouw is zo lek als een mandje maar kent toch een label A vanwege de aansluiting op standverwarming; we gaan door de verduurzamingsslag straks naar een echt label A. Dat is geen doel op zich, we willen vooral het verbruik terugbrengen en dat we de energie die we gebruiken duurzaam is. Het verbruik terugdringen is ook echt nodig met zoveel vierkante meters want de teller loopt hard op.”

Niet zo negatief over kantorenmarkt

Maarten: “Als we kijken naar trends en ontwikkelingen in de sector dan is één daarvan de afname van de kantorenmarkt en de flexibilisering ervan. Die trend was al gaande en de coronamaatregelen versnellen die nu. Maar ik maak me meer zorgen over de economische terugval van de kantorenmarkt dan dat ik me zorgen maak over de fundamentele verandering in kantoorgebruik. Ik ben eigenlijk niet zo negatief over de kantorenmarkt op de lange termijn. Ik ben ervan overtuigd dat mensen toch altijd graag nog op kantoor blijven werken, mits ze op de goede locatie staan, en dat zij dat steeds meer flexibel doen. Ik geloof ook dat er een einde komt aan de trend van intensief vloergebruik waar mensen hutjemutje op elkaar zitten. Mensen accepteren het nu ook niet meer dat ze aan bureautjes van 90 cm zitten, zoals bij WeWork. Dat mensen weer meer ruimte willen, compenseert dus wel wat.”

Meer flexibiliteit

Volkert: “Voor ons eigen kantorenbezit verandert er nu nog weinig. Mensen zoeken en verwachten meer flexibiliteit en wij waren in onze huurcontracten al vrij flexibel met partijen, wij zoeken niet perse langetermijn huurcontracten. Dat is een trend waar we enige tijd geleden al op zijn aangehaakt. Met Nest Werkplekken en Capital C hebben we een soortgelijk concept. En die flexibiliteit, daarvan zie je dat ons dat nu wel wat oplevert. In directe zin merken wij nu niet zoveel, tegelijkertijd weten we ook dat de vastgoedmarkt een beetje een trage markt is die in de conjunctuur altijd ietsje na-ijlt.”

Outdated kantoren concurreren niet

Maarten vervolgt: “Veel kantorenvoorraad is outdated en kan niet meer concurreren, dat is al veel langer een trend die speelt. Het renoveren of transformeren van zo'n kantoor is dermate kostbaar dat kun je alleen doen op een plek waar het uit kan en waar vraag is. Op plekken waar dit niet het geval is, hebben die kantoren eigenlijk geen bestaansrecht meer. Net zo goed als typemachines niet concurreren met computers. Dan kun je typemachines blijven meerekenen en zeggen, goh wat zijn er toch ontzettend veel onbenutte typemachines, maar dat heeft niet zoveel zin. Wat dat betreft vind ik het ook heel raar dat deze kantoren steeds in de leegstandcijfers meegerekend worden.”

Duurzaamheid als gemeengoed

Volkert: “Andere ontwikkelingen zoals hergebruik van materialen, lager energieverbruik, verduurzaming; wij zien dat als zaken die steeds meer gemeengoed en standaard worden en niet als iets heel bijzonders. Als je niets doet sta je op achterstand, als je wel wat doet sta je niet meteen per se op voorsprong. Niets doen is geen optie. En als een gebouw dermate slecht te verduurzamen is, dan moet je je afvragen of je dat gebouw nog in de voorraad wilt houden. Of dat je misschien moet slopen en nieuw bouwen. Het is per situatie, gebouw en moment afhankelijk hoe je die afweging maakt. In de basis zijn wij niet van slopen en nieuw bouwen, wij kiezen liever voor renoveren. Mits er dan wel een enigszins haalbare business case is.”

Een label is geen doel, een duurzaam gebouw waar men zich prettig in voelt wel

Maarten: “Als het gaat om duurzaamheid wil ik niet beweren dat wij daar in voorop lopen, maar tegelijkertijd is het wel zo dat als wij een nieuw kantoorgebouw op bijvoorbeeld de Zuidas maken, we dat wel aan de hoogst denkbare standaarden laten voldoen. Maar omdat we meer voor eigen portefeuille maken, geven wij niet zo om externe erkenning ervan. Volkert: “Een label zelf is voor ons geen doel. Een duurzaam gebouw maken waar mensen zich prettig voelen is wel een doel. Alleen schreeuwen wij niet van de daken dat we inzetten op verduurzaming en well being. Sommige fondsen zijn echt gericht op labels, het moet perse BREEAM Excellent of LEED Platinum zijn, daar zijn wij niet perse altijd naar op zoek. Wij zijn meer op zoek naar een gebouw waar het prettig werken of verblijven is. Maarten: “Je kunt ook best zeggen dat we steeds meer naar de maatschappelijke trend gaan dat alles maar gecertificeerd of gelabeld moet worden. Daar zijn wij nooit zo mee bezig; labels zijn vaak misleidend. In gebouwen met een A-label ligt het energiegebruik soms veel hoger dan in een gebouw met een C-label door de aanwezigheid van koeling. Wij vinden het belangrijker dat dingen gewoon verstandig zijn dan dat het aan een papieren standaard voldoet. We beschouwen het als gewoongoed. Ik snap wel waar het vandaan komt, want als je een gebouw verkoopt, dan wil de koper toch weten wat je aan duurzaamheid gedaan hebt? Wij ontwikkelen met name voor eigen portefeuille, dan heb je daar niet mee te maken.”

Mensgerichte benadering

Volkert: “Naast de verduurzamingstrend zien we ook de well being trend en, wat in Nederland nog niet zo bekend is, de WELL certificering. Daarbij wordt niet alleen naar energieverbruik gekeken, maar ook naar hoe iemand zich prettig voelt in zijn werkomgeving. En dan kijk je ook naar andere factoren als: is er fruit voorhanden, kan ik sporten, kan ik naar buiten, is er voldoende daglicht, zijn er geen vluchtige stoffen in de vloerbedekking gebruikt? Dat is eigenlijk een veel leukere benadering omdat het veel meer op de mens gericht is en niet alleen op het gebouw. De mens centraal stellen, dat is iets wat je met het hele team moet doen. De architect kan er iets in betekenen, maar bijvoorbeeld ook de installateur en de aannemer en we hebben nu bijvoorbeeld ook een adviesbureau dat ons helpt bij de vraag welke dingen in zo’n WELL certificaat nou belangrijk zijn. Zaken die je in het begin alvast moet meenemen om te voorkomen dat het straks niet meer kan. Dat adviesbureau begeleidt ons en geeft ons bijvoorbeeld het advies dat wanneer je vloerbedekking inkoopt, je moet opletten dat bepaalde lijmsoorten, die bepaalde vluchtige stoffen hebben, niet goed zijn voor mensen. En dat moet je dan ook kunnen meten. En voor dat meten kom je dan weer bij installateurs uit, die bepaalde sensoren in luchtbehandelingsapparatuur moet opnemen. Door dat vroeg inzichtelijk te maken, begrijpen we wat we nu al moeten doen om straks, als het gebouw is opgeleverd, goed te kunnen monitoren.

Kennis toepassen in renovatie- en transformatieprojecten

Volkert vervolgt: “Bij ons nieuwbouwproject Orato hebben we dat vanaf begin af zo gedaan. Ik weet niet of WELL ook geschikt is om voor renovatie te gebruiken. Maar we leren natuurlijk ontzettend veel van zo’n proces en die kennis willen we dan ook graag weer gebruiken bij andere projecten. En je kan natuurlijk ook een hoop dingen zelf doen, zonder dat je per se een instantie mee laat kijken. Iedereen snapt dat goede ventilatie - wat nu overigens nog actueler is geworden - veel daglicht, een open en prettige ruimtes, mensen zich prettiger laat voelen in een gebouw. We geloven ook erg in buitenruimtes, die maken we overal. Mensen vinden het heel fijn om naar buiten te kunnen gaan. Of het nu een dakterras of tuin is, dat proberen we heel erg te faciliteren in al onze projecten.

Gebouwen flexibel maken, voor hernieuwd gebruik of een andere functie

Maarten: We leven in een wegwerpcultuur, waar wij zelf geen voorstander van zijn. Je kunt een gebouw met slimme ideeën op een goede manier best wel weer van deze tijd maken, zonder dat je dat gebouw hoeft te slopen. Sloop-nieuwbouw levert niet alleen afval op, het resultaat is ook niet perse altijd beter. En als we dan gaan renoveren of nieuw gaan bouwen, kijken we ook naar hoe flexibel kan dat gebouw zijn, voor niet alleen een hernieuwd gebruik maar ook misschien een andere functie. “Daarom vinden wij de Boelelaan 30 in Amsterdam ook zo’n leuk voorbeeld”, vervolgt Volkert. “Dat was ooit een bandengarage van Michelin. De grote ruimtes waar banden werden vervangen, werden vervolgens veilingzalen voor Sothebys en daarna is Joop van den Ende’s musical bedrijf erin gekomen. Hiervoor waren er dans- en studiozalen nodig, grote ruimtes om te repeteren voor theaterstukken. Dat zijn drie verschillende functies, die allemaal, met wat aanpassingen, mogelijk zijn gemaakt in dezelfde gebouwstructuur. Als je bereid bent daar slim over na te denken en daarin te investeren en als je een beetje een leuke huurder hebt die dat ook wil, dan is zo’n gebouw ook weer klaar voor de komende zoveel jaar.”

Nadenken over diepte, hoogte en stramienmaat

Maarten: “Om te zorgen dat een gebouw flexibel is, moet je vanaf het begin af aan nadenken over bijvoorbeeld de diepte van een gebouw en de stramienmaat, zodat je er niet alleen een kantoor in kunt maken, maar in de toekomst misschien ook wel woningen of een hotel. Als je dan misschien een klein concessie doet in je kantoorgebruik nu, dan kun je het over zoveel jaar ook als woning gebruiken. Dat is denk ik voor iedereen een fijn idee. Dat je het ooit kan transformeren omdat je er nu al over na hebt gedacht.

Volkert vult aan: “En ook bijvoorbeeld de hoogte van verdiepingen. Een kantoor is fijn als deze hoog is, maar bij woningen is het een eis. Dus als je nu een beetje extra hoogte maakt, dan voel je je als kantoorgebruiker extra prettig, en dan kun je het gebouw straks ook transformeren naar een woning en voldoe je ook nog aan het bouwbesluit.”

Ontwikkelen alsof je het zelf voor eeuwig gaat houden

“Wij zijn echt niet de enige partij die bezig is met flexibel gebruik van gebouwen, maar het is nog geen gemeengoed. Dat komt ook doordat als je de rol van ontwikkelaar scheidt van belegger, je maar een korte horizon hebt; verkopen en dan weer door. Dat kan doorbroken worden door als koper eisen te stellen aan de verkopende ontwikkelaar waardoor die moet ontwikkelen alsof je het voor eeuwig gaat houden”, besluit Maarten.