NRP Academie 2017: Differentiatie door gebruik van bestaande panden

Als je net per 1 september begint als projectleider bij Rochdale, tref je een stapel ‘lopende en toekomstige projecten’ op je bureau. Je neemt kennis van het beleid van het bedrijf, vastgelegd in ‘Rochdale geeft thuis, koers 2016-21’, en je weet bijna niet waar je beginnen moet. Dan hoor je via je directeur-bestuurder dat je een project kunnen aandragen als NRP Challenge voor de NRP Academie. Dan gaan 20 cursisten in vier groepen in competitieverband werken aan het beste plan voor jouw opgave. Dit leek Camiel Hoekstra wel wat en hij bracht het project Hof van Zaenen in, 77 portieketagewoningen in de wijk Hofwijk. Alleen al energetisch een uitdaging met de huidige labels F en G, maar daarnaast ook verouderde plattegronden. Een keuken zo klein dat er niet een fornuis en een koelkast in past. De opgave die Rochdale de cursisten dan ook meegeeft is helder: bied hen een haalbaar project- en procesaanpak voor deze woningen dat past in hun koers en dat tevens een positieve impuls geeft aan de wijk. Dat betekent op zoek gaan naar het vergroten van het aanbod voor de primaire doelgroep, meer kleine woningen aanbieden en niet op de laatste plaats, zorgen dat het bezit CO2 neutraal is in 2050.

Na een bezoek aan de locatie, gaan de cursisten aan de slag in het voormalig kantoor van Rochdale aan de Badhuisweg op Zaaneiland. De stad ligt hier letterlijk aan je voeten. Robbie, de antikraakbewoner, heeft de verwarming aangedaan en de wifi uitgerold. Vrijdagmiddag en zaterdagochtend zijn de cursisten hard aan het werk – met ondersteuning van illustrator Jan Metz - om een goed plan aan Camiel Hoekstra, Liesbeth Hendriksen (gebiedsregisseur Rochdale) en hoogleraar van TU Delft, Peter Boelhouwer, te kunnen presenteren. En na de lunch op zaterdag is het dan ook zo ver.

De groep ‘Goed Wonen in Zaandam’ start hun presentatie door te vertellen dat ze de plek veel minder erg vonden dan wat ze uit de toelichting vrijdagochtend hadden opgemaakt. Zij zagen veel kansen voor dit gebied en ook voor de gebouwen. Meer verbinding zoeken met de Zaan was het eerste advies. Dit kan worden gerealiseerd door het gebied tussen het bezit en de nieuwe ontwikkeling van KanPalen als een driehoekig park uit te voeren, het industrieel erfgoed aan de Zaan goed te ontsluiten en te herbestemmen voor bijvoorbeeld horeca. Op gebouwniveau is het voorstel om het gebouw aan beide zijden op te dikken, volgens het doos-over-doos principe. Zo kan de schil energetisch op niveau worden gebracht en ontstaat er ruimte om de plattegronden te vergroten. Door de woningscheidende wanden anders te plaatsen, kan er per blok van 7 nu 10 woningen worden gemaakt. En volgens de wens ook meer kleinere woningen. Het blok wordt door middel van houtskeletbouw opgetopt met ‘Zaanse huisjes’ die van een eigen lift en trappenhuis zijn voorzien. Deze kunnen in de koopsector worden gerealiseerd.

De tweede groep hangt hun oplossing op aan de pijlers: duurzaamheid, kwaliteit, leefbaar en betaalbaar. Zij stellen voor om twee blokken met elkaar te verbinden met een nieuw trappenhuis met lift. Aan de zonzijde worden deze blokken voorzien van een drie meter brede galerij. Deze galerij kan dan ook als privé buitenruimte worden gebruikt. Door middel van deze brede ontsluiting en het nieuwe trappenhuis, zullen de bewoners elkaar meer ontmoeten en elkaar beter leren kennen. De begane grond verdieping wordt wat uitgebouwd en is geschikt voor kleinschalige winkelvoorzieningen. De schil wordt verbeterd, HR++ glas gebruikt, de installatie wordt voorbereid op stadsverwarming en er worden zonnepanelen op het dak geplaatst. Door een herindeling van de plattegronden - mede door de nieuwe ontsluiting - kunnen er 6 woningen per blok worden toegevoegd. Een schuifsysteem met wisselwoningen maakt duidelijk dat bewoners in de buurt kunnen blijven. Het belang van participatie met de bewoners heeft een aparte plek gekregen in een voorstel tot samen tot een plan te komen wat uiteindelijk moet leiden tot 100% draagvlak.

Het plan ‘Om op te vreten’ vliegt de opgave heel anders aan. Het leegstaande terrein naast de portieketage woningen is hen een doorn in het oog. Daar ligt nog een grote saneringsopgave voor de eigenaar. Door dit gebied te beplanten met planten die meewerken aan de sanering (fyto remediatie zoals bij De Ceuvel succesvol is toegepast) ontstaat een veel betere omgeving. Daken leasen voor zonnepanelen en starten met het dak van de maisonnettewoningen en schil aanpakken om label B te halen. In het nabij gelegen groen worden collectieve tuinen en een boomgaard gerealiseerd. Langs de gevel worden druiven geplant. Ook deze groep ziet veel optimalisatie mogelijkheden om betere plattegronden te realiseren en meer variatie te kunnen aanbieden. Het aangrenzende blok met maisonnettewoningen zou kunnen worden ingezet om juist kleine appartementen toe te voegen. De begane grond, waar nu bedrijfsruimten zijn gelegen, kan voor een deel als collectieve ruimte worden ingericht. Een logeerhuis, collectieve keuken en wasruimte, zijn maar enkele van de mogelijkheden om deze ruimte te gebruiken. Circulariteit is ook meegenomen door een kas te realiseren met de oude kozijnen uit het pand. Volgens het proces van zaaien, groeien, verzorgen en oogsten wordt met de bewoners gewerkt om naar CO2 neutraal in 2050 te werken.

‘Hofwijk centraal’ neemt ons mee naar 2042. We zien een groene wijk waar verschillende doelgroepen, oud, jong en gezin, wonen en leven en het vooral naar hun zin hebben. Er is hier vooral gestuurd op een integrale wijkaanpak en hoe op korte termijn de eerste quick wins gemaakt kunnen worden. Hierbij wordt gedacht aan schuttingen vervangen, zwerfvuilacties en investeren in openbare ruimte zodat ontmoeten wordt aangemoedigd. Ook wordt geadviseerd om met de eigenaar van het nu leegstaand terrein samen te werken. Beiden kunnen dan aan waardecreatie winnen. Als de eerste stappen in het gebied zijn gezet, kan met de gebouwen worden gestart. De schil en de vloeren worden geïsoleerd, de installaties worden op een gezamenlijk wko met het buurterrein aangesloten en er wordt circulair gebouwd. Na 2040 is er dan voldoende (financiële) ruimte om de grotere maatregelen uit te voeren om CO2 neutraal te zijn in 2050. Dan kan op de laatste innovaties en technieken worden ingesprongen. De ingreep in de plattegronden is wat meer beperkt. Alleen de bovenste twee lagen wijzigen om zo meer diversiteit aan te bieden. Door de grondgebonden woningen na 2040 te slopen kan hier het gevarieerde aanbod worden gerealiseerd en worden er toekomstbestendige woningen gebouwd.

Peter Boelhouwer geeft namens de jury de reactie op de presentaties weer. Het is erg interessant om te zien hoe verschillend de aanpak en ook eindbeelden zijn. Alle groepen hebben de punten die door Rochdale waren meegegeven een plek kunnen geven in hun oplossing, dus hiermee is toch wel bewezen dat dit wel kan. Hij kan zich vinden in de oplossingen die zijn gezocht om richting label B te gaan voor de korte termijn en ’no regret’ oplossingen voor te stellen voor 2050.

Camiel Hoekstra geeft terug dat het hem enorm heeft geholpen om meer te kijken wat met het bestaande casco van de woningen kan. Zelf had hij nooit gedacht dat er nog zo’n differentiatie haalbaar gebruik maken van de bestaande panden. Met de druk op de woningmarkt, zijn dat interessante opties. De mogelijkheden om te verduurzamen zijn ook zeer welkom met reële mogelijkheden voor korte en lange termijn. En niet op de laatste plaats is het leuk te merken dat de cursisten van de NRP Academie heel veel kansen zien voor deze locatie en dat neemt hij zeker mee.