NRP verwelkomt nieuwe partner Dudok Groep

Het partnernetwerk van NRP is met Dudok Groep uit Dordrecht weer een mooie toevoeging rijker. NRP sprak met Marcel Schippers, directeur, en Stefan van Gurp, projectontwikkelaar, om hun organisatie te introduceren. Die introductie begint bij Ewald Dudok, de eigenaar en oprichter van Dudok Groep, dat nu 14 jaar bestaat.

Marcel: “Met ondernemerschap, creativiteit en lef heeft Ewald Dudok de basis gelegd voor het succes van vastgoedontwikkelaar en -belegger Dudok Groep. De missie van het bedrijf is eigenlijk heel simpel: gebruikers, bezoekers en passanten inspireren met hun gebouwen. Als je dag in dag uit ergens werkt, woont of komt, dan moet dat elke dag een plezierige ervaring zijn. Stefan vervolgt” Een voorliefde voor het bestaande vastgoed is waar Dudok mee begon. Niet onlogisch voor de eigenaar van een recyclingbedrijf, Peute Recycling B.V.

Professioneel en gedegen bouwde Ewald Dudok een diverse vastgoedportefeuille op. Stefan: “Eerst met panden in regio Drechtsteden en later breidde zich dit uit. Dudok besloot zich naast projectontwikkeling ook te richten op logistiek vastgoed en het (her)ontwikkelen van monumentale panden tot plekken voor werken, horeca en winkelen. Smaakvol, verzorgd en modern vastgoed met behoud van het oorspronkelijke karakter is waar we met Dudok naar streven. Gewoon mooie dingen bouwen en voor de toekomst behouden.”

Een portfolio vol transformatieparels

En die mooie dingen bouwen, dat doen ze. Hun portefeuille bevat niet de minste projecten. Zo werkt het bedrijf momenteel aan de transformatie van het HAKA-gebouw in de Merwe-Vierhavens in Rotterdam, de ontwikkeling van de locatie Diepenveen en recent zijn de Schiecentrale, het Lloydgebouw en de iconische Hofbogen aangekocht. “Ja, we zitten flink in de monumenten” zegt Marcel. Hun specialisme en voorliefde voor transformatie van oude gebouwen bracht hen ook bij NRP. Stefan: “We waren bezig met een transformatieproject in Dordrecht en toen werd ik door de werkvoorbereider van de aannemer getipt over de NRP Academie. Vorm bleek ook aangesloten te zijn bij NRP en wij werkten al met hen samen. Ik heb de opleiding met veel plezier doorlopen en heb er veel van geleerd.”

Veel goede samenwerkingen, kennis en inzichten

Stefan vervolgt: “Ons partnerschap levert echt wat op, zo betrekken we veel andere NRP-partners bij onze projecten. Bij de ontwikkeling van het HAKA-gebouw sparren we met partners over bijvoorbeeld hoe om te gaan we met de detaillering en hoe we het monumentale pand het beste kunnen isoleren. Het levert veel goede samenwerkingen, kennis en inzichten op. Zo bieden ook de locaties van cursusdagen van de academie of bijeenkomsten inspiratie voor oplossingen in onze ontwikkelingen.”

Details maken het verschil

Zelf heeft Dudok Groep ook het nodige te bieden aan het partnernetwerk. Marcel: “Op de eerste plaats zijn we naast ontwikkelaar ook in het bezit van een mooie beleggingsportefeuille, die we verder willen opbouwen. We zijn bovendien erg kritisch en heel erg op de details. We zijn ervan overtuigd dat details het verschil maken bij herbestemmingsprojecten. Als we moeten kiezen tussen bouwproductie en een hogere kwaliteit in het plan, dan kiezen we voor het laatste. Ja, ook als het op het eerste gezicht niet uitkan.”

Stefan vult aan: “We gaan voor kwaliteit op langere termijn. Neem het HAKA-gebouw. Nu kan deze transformatie kostentechnisch nog niet uit, maar we geloven er wel in dat de herontwikkeling gaat fungeren als katalysator van het M4H-gebied. De tijd zal uitwijzen of het pand op langere termijn rendabel wordt. Het is altijd zoeken naar de balans tussen belegging versus de ontwikkeling. En alles valt en staat met het ambitieniveau.”

“We kijken daarbij altijd goed naar de ziel en de historie van de locatie. Hoe kunnen we het gebouw dusdanig aanpassen dat we deze ziel weer tot leven brengen, waardoor je er graag wilt wonen, werken en verblijven. Dat doen we niet alleen op gebouwniveau, maar zeker ook op gebiedsniveau.”

Meer integraal naar gebouw en gebied kijken

Op de vraag of de bestaande gebouwde omgeving momenteel voldoende als uitgangspunt wordt genomen bij stedelijke verdichting, zijn de heren het met elkaar eens: “zeker niet overal. Maar het is altijd zoeken naar de balans tussen herontwikkeling en nieuwbouw. Neem bijvoorbeeld de aanneemsom. De hele keten is overspannen en lijkt onbetaalbaar te worden. In de grote steden zijn transformatieprojecten nog wel rendabel, maar daar waar de V.O.N.-prijzen niet sky high zijn zoals in de omgeving van Dordrecht, wordt het lastiger een project rond te rekenen. Het idee dat een transformatieproject goedkoper is dan nieuwbouw omdat het gebouw er al staat gaat heel vaak niet op. Het risicoprofiel en de bouwkosten zijn hoger. Soms wordt er ook te geforceerd omgegaan met transformeren, bijvoorbeeld wanneer het transformeren van het gebied boven het transformeren van een gebouw gaat is slopen een beter alternatief. Op het gebied van wet- en regelgeving valt er ook nog wel het één en ander te winnen. Er moet meer integraal naar het gebouw en de omgeving gekeken worden."

Grote uitdagingen van invloed op transformatieprojecten

De grote uitdagingen waar ons land voor staat met betrekking tot de woonopgave, de energietransitie, de klimaatopgave, de mobiliteitsrevolutie en de verduurzaming van onze leefomgeving hebben ook invloed op het werk van Dudok Groep. “Zo zijn circulaire en inclusieve oplossingen voor ons heel belangrijk”, vertelt Stefan. “We proberen altijd het stapje extra te zetten. Zo is het bij transformaties vaak niet nodig om aan strenge (nieuwbouw)regelgeving te voldoen, maar is dat wel het niveau wat we nastreven. Dit kan door bijvoorbeeld zelf zorg te dragen voor de infiltratie van regenwater, of voor monumenten toch voor een A-label te gaan.Hiermee zorg je ervoor dat een gebouw weer een lange en verantwoorde toekomst voor zich heeft, met lagere energielasten voor de gebruiker als prettige bijkomstigheid.

Het mobiliteitsvraagstuk heeft ook impact op ons werk en op dit vlak zijn we actief aan de slag samen met gemeentes. Marcel: “Steeds minder mensen hebben een eigen of dan wel leaseauto. De komst van zelfrijdende auto’s ligt niet meer zo ver bij het heden vandaan. Jongeren hoeven niet perse een auto (en bijtelling) van de zaak, als ze maar onbeperkt toegang hebben tot vervoer. De tijd dat we enorme parkeerbakken moeten realiseren begint voorbij te raken. De vraag waar we mee aan de slag zijn gegaan is “Hoe kunnen we het parkeren en vervoer nu goed regelen, maar als de vraag in de toekomst verandert hier gemakkelijk op anticiperen?”

Ook flexibiliteit van vastgoed is een belangrijk punt om rekening mee te houden. “Op dit moment is er bijvoorbeeld veel vraag naar kleinere, betaalbare appartementen van bijvoorbeeld 40 m², maar te veel van dit soort woningen bouwen is best een risico. Het alternatief is het bouwen van een appartement van 80 m², dat je vervolgens middels een metalstudwand opknipt in twee appartementen van 40 m². Hierdoor kun je toekomstbestendig bouwen, iets wat voor een belegger ook juist heel plezierig is. De mogelijkheden zijn er, we denken alleen nog niet voldoende over flexibiliteit na. Er wordt nu vooral naar de kostenkant op korte termijn gekeken. Bij een appartement van 40 m2 heb je geen balkon nodig, bij 80 m2 wel. Dat scheelt in de kosten. Je kunt ook zeggen: we zorgen nu al voor een oplossing om op een later moment in de toekomst eenvoudig vrij hangende balkons te kunnen monteren. Dan maak je nu wel zeer geringe meerkosten, maar op een later moment bespaar je veel meer wanneer de vraag verandert en je daarop moet anticiperen”, sluiten Marcel en Stefan af.

Video

Bekijk hier ook de video van de excursie naar Rotterdam eerder dit jaar, waarbij we onder andere een bezoek brachten aan het HAKA-gebouw. Met een bijdrage van Stefan van Gurp.