Opinie voorzitter NRP Bart Krol | ‘Politiek ontwaak: vastgoed dat er al staat, is goud waard’

Woningcrisis, woningnood; in de media verschijnen voortdurend berichten over zoveel mogelijk bijbouwen. De Neprom kwam onlangs naar buiten met de boodschap: ‘Het Rijk moet met spoed extra weilanden aanwijzen waar woningen gebouwd kunnen worden’. Kwantiteit lijkt het toverwoord: aantallen, tempo en geld voeren de boventoon.

In de grote storm van de lobby en woorden als ‘noodsituatie’ raakt de  bestaande voorraad echter ernstig onderbelicht.  Ik pleit voor veel meer focus op kwaliteit en een veel grotere rol op de bestaande voorraad gebouwen en gebieden in het maatschappelijke debat. Ik wil absoluut geen pleidooi houden tegen nieuwbouw, want dat moet ook zeker gebeuren, maar het gesprek zou veel meer moeten gaan over het vastgoed dat er al staat. Daar is de opgave gigantisch en daarin liggen ook verreweg de grootste kansen en oplossingen als het gaat om vraagstukken als verduurzaming, het behalen van de klimaatdoelstellingen, de vraag naar woonruimte en een circulaire economie. Er staat een olifant in de kamer waar we niet over praten.

Focus op nieuwbouw

De focus op nieuwbouw is niet verwonderlijk. De grote lobbyorganisaties bestoken de Tweede Kamer met nieuwbouwopgaven, waardoor nieuwbouw logischerwijs hoger op de agenda komt. De Tweede Kamer spreekt ook voortdurend over noodsituaties. Geen wonder dat wethouders en gedeputeerden denken dat dit de grootste opgave is. Terwijl we twee heel grote klussen te doen hebben in de bestaande gebouwde omgeving. Op de eerste plaats moeten we, zoals Diederik Samsom het noemt, aan de slag met ‘de grote verbouwing’. Er moeten zo’n 7 miljoen bestaande woningen verduurzaamd worden om aan de klimaatdoelstellingen van Parijs te voldoen.

Daarnaast hebben we de huisvestingsvraag. Starters kunnen nauwelijks meer een woning kopen, ouderen vinden geen geschikte woonruimte, gezinnen trekken de stad uit. Dat komt met name omdat er een mismatch is tussen de vraag en de bestaande voorraad. Naast bijbouwen moet vooral juist de bestaande voorraad geschikter gemaakt gaan worden voor de woningvraag.

Complexe opgaven

Geen eenvoudige opgaven, dat onderschrijf ik. Dat zou wellicht tegelijkertijd ook de reden kunnen zijn waarom de aandacht zo naar nieuwbouw uitgaat. Nieuw bouwen is namelijk, even los van de vraag ‘op welke plek dan’ – wat een ruimtelijke vraag is – veel simpeler. Zo is het bijvoorbeeld technisch veel eenvoudiger om een nieuw huis energieleverend te maken dan een bestaande woning. Opgaven in de bestaande bouw en gebieden zijn veel complexer. Daar heb je bijvoorbeeld te maken met bestaande bewoners en omwonenden en dure grond.

Dwingend

Naast dat het ingewikkelde vraagstukken zijn, speelt er ook een financieringsvraag. Veel bezit is particuliere handen. En zolang het effect van verduurzaming voor bewoners niet op korte termijn merkbaar is in de portemonnee, komt het overgrote deel van de woningeigenaren niet in beweging.

Zolang de overheid niets doet, in dwingende of stimulerende zin, dan blijft het bij die paar mensen die hun huis willen verduurzamen uit idealisme. Daarnaast hebben woningcorporaties natuurlijk een grote bulk aan woningen. Zij hebben het echter financieel moeilijk om investeringen te kunnen doen. Zij zullen alleen grote investeringen doen als het ook uit kan, momenteel doen zijn alleen het hoogstnoodzakelijke. Deze afwachtende situatie is absoluut niet wat je zou moeten willen als overheid.

In beweging

De overheid moet dus in beweging komen. Ondanks alle uitdagingen die vernieuwing van de bestaande omgeving met zich meebrengt, is het toch de weg die we in moeten slaan. Want nog los van het feit dat een bestaand huis beter maken, uit duurzame en circulaire overwegingen, altijd te prefereren valt boven nieuwbouw, is het geschikt maken van bestaande gebouwen en gebieden voor de vraagstukken van energie, klimaat en huisvesting ook veel effectiever. De bestaande voorraad vertegenwoordigt immers de overgrote meerderheid van het vastgoed van de toekomst. Als je daarmee aan de slag gaat zijn we veel effectiever bezig dan, even gecharceerd gezegd ‘een paar nieuwe windmolens in een weiland’.

Bij NRP maken we ons, samen met onze partners, iedere dag hard voor duurzaam (her)gebruik van de bestaande gebouwde omgeving. We zien bij NRP ook al veel mooie parels die aantonen dat vernieuwing door transformatie en renovatie een uitstekende manier is om te voldoen aan de eisen van (veranderend) gebruik, energiezuinigheid en een circulaire economie. Neem bijvoorbeeld het nieuwe Bajes Kwartier, de ontwikkelingen aan het Merwedekanaal of de winnaar van de NRP Gulden Feniks LocHal in Tilburg. Allemaal prachtige voorbeelden van binnenstedelijk bouwen, van transformatie en renovatie. Maar ondanks die mooie voorbeelden gaat het publieke debat er nog steeds niet over. Het kunnen, nee het moeten er nog véél en véél meer zijn.

Sterkere rol Rijksoverheid

Om dat te bereiken is een sterkere rol voor de Rijksoverheid cruciaal, de markt vraagt daar ook om. Nu is er teveel gedecentraliseerd, waardoor integrale afwegingen niet meer mogelijk zijn. Het is bovendien hoog tijd voor een heldere visie en ambitie op het grotere geheel van ruimtelijke ordening ins ons land; in wat voor land willen we wonen, hoe gaat de energietransitie zijn beslag krijgen? Allemaal vragen die een plek verdienen in een visie, die vervolgens consistent uitgevoerd moet worden.

Bewustwording

Zorg verder ook voor regelgeving en beleid rondom circulariteit, verduurzaming en de energietransitie. Kortom, er is werk aan de winkel. Maar voordat we zover zijn moeten eerst de politiek en bestuurders wakker worden. Hen wakkerschudden, daar ligt nu onze grootste prioriteit, want alles begint bij bewustwording. Onze boodschap aan hen is dan ook: “Wees u bewust dat uw eigen doelstellingen in de bestaande voorraad liggen. De grootste klussen die u moet uitvoeren, moeten gebeuren in wat we al hebben.” Dus pak de ‘olifant in de kamer’ stevig vast. En zoek ook vooral de samenwerking met private partijen. Want alleen samen kunnen we het bestaande vernieuwen en verduurzamen.

Door: Bart Krol
Eerder verschenen op Cobouw.nl