Waarom het EIB-rapport de verkeerde conclusie trekt uit de juiste cijfers

Reactie van NRP op het EIB-rapport ‘Het belang van de bestaande voorraad voor het oplossen van de woningnood’ (augustus 2026)

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) concludeert in zijn nieuwste rapport dat de bestaande voorraad geen wezenlijke bijdrage kan leveren aan het oplossen van de woningnood, en dat de verlossing vrijwel volledig van nieuwbouw moet komen. De cijfers die het EIB daarbij presenteert over de daadwerkelijk gerealiseerde woningen via transformatie, splitsing en optoppen zijn grotendeels correct. We onderkennen deze cijfers, maar nadrukkelijk niet de conclusie die het EIB daaraan verbindt. Een dalende trend in gerealiseerde aantallen bewijst namelijk niet dat het beter benutten van het bestaande geen potentieel heeft. Het maakt juist duidelijk dat er onopgeloste belemmeringen zijn in het behalen van hogere aantallen. Dat is precies het verschil tussen een diagnose en een doodverklaring. Het EIB kiest voor het laatste zonder de eerste goed te stellen.

1. De cijfers kloppen, de duiding niet

Het EIB signaleert terecht dat transformatie terugloopt, dat splitsing al jaren rond de 2.000 woningen per jaar hangt en dat optoppen op enkele honderden woningen per jaar blijft steken. Dat zijn ook precies de knelpunten die wij als NRP, samen met meer dan 150 partnerorganisaties en 17 partnernetwerken (goed voor 2.700 organisaties), al jaren benoemen: verouderde parkeernormen, de kostendelersnorm, trage en versnipperde vergunningverlening, ontbrekende financiering voor particuliere eigenaren, en het ontbreken van een landelijke verbouwstrategie.

In onze petitie ‘Meer, sneller én duurzamer woningen toevoegen‘ van november 2025 staan negen concrete kernvoorstellen om precies déze belemmeringen weg te nemen. Het EIB benoemt dezelfde belemmeringen: verhuurcontracten, financiële haalbaarheid, draagvlak bij bewoners, parkeerdruk, maar trekt daaruit de conclusie dat het potentieel beperkt is. Daarmee verwart het rapport de huidige uitvoerbaarheid met de daadwerkelijke potentie: juist deze beleidsmatige, financiële en procedurele barrières kunnen en moeten worden weggenomen.

2. Het EIB doet zelf aan de rekensommen die het bekritiseert

Een belangrijk deel van het rapport richt zich op de 560.000 woningen door splitsing van de Rijksbouwmeester, die het EIB wegzet als een ‘vreemde normatieve rekensom’ zonder realiteitswaarde. Diezelfde studie van Platform Woonopgave, INTI en CRA van 14 november 2025 ligt mede ten grondslag aan de cijfers in onze petitie. Zulke technische scenario-berekeningen zijn bedoeld om de orde van grootte van het onbenut potentieel zichtbaar te maken, zodat beleid daarop kan worden ingericht.

Het EIB doet in de kern iets vergelijkbaars: uit de constatering dat er nu 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar worden gerealiseerd en er 100.000 nodig zijn, concludeert het rapport dat de bouw dus ‘fors moet worden opgeschaald’ via ‘kleinschalige oplossingen aan de randen van steden en dorpen’. Voor deze aanname wordt echter geen onderbouwing gegeven: realisatiecijfers en een tijdpad ontbreken, evenals een argumentatie in relatie tot stikstofruimte, netcongestie, bouwcapaciteit of arbeidsmarkttekorten. Het EIB hanteert daarmee voor het potentieel van de bestaande voorraad een strengere maatstaf dan voor zijn eigen voorgestelde oplossingsrichting.

3. Het ‘anti-nieuwbouw’-frame is feitelijk onjuist

Het rapport suggereert dat pleitbezorgers van de bestaande voorraad dit inzetten om nieuwbouw – met name buiten bestaand stedelijk gebied – tegen te houden. Dat frame raakt kant noch wal als het gaat om het NRP. Onze petitie is daar expliciet over: “Bouwen, renoveren, renoveren, bouwen, renoveren! – geen óf-óf maar én-én!” Wij pleiten voor nieuwbouw én verbouw, en zien juist kansen om ze te combineren: nieuwbouw strategisch inzetten om naastgelegen corporatie bouwblokken vrij te spelen, zodat corporaties vervolgens grondig kunnen renoveren en verdichten. Dat is geen verzet tegen nieuwbouw, maar juist een pleidooi om nieuwbouw en verbouw elkaar te laten versterken. Het is het EIB dat deze twee ten onrechte tegenover elkaar plaatst en daarmee zelf een polariserend frame introduceert.

4. Wat buiten beeld blijft: tijd, CO2 en sociale waarde

Het rapport rekent uitsluitend in aantallen woningen per jaar. Daarmee blijven drie factoren buiten beeld die voor de huidige opgave juist doorslaggevend zijn:

Snelheid. Waar nieuwbouw vaak jaren tot een decennium kost, kan een woningsplitsing binnen 2 tot 12 maanden worden gerealiseerd. Bij een acuut woningtekort is dat tijdverschil relevant voor beleid, geen voetnoot.
Materiaalgebruik. Het beter benutten van de bestaande voorraad (delen, splitsen, optoppen, transformeren) kan het materiaalgebruik met 50 tot 85% reduceren vergeleken met een nieuwbouwappartement (Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur, ‘Bouwen met de Toekomst’, juni 2025). Dat is relevant nu de bouwsector verantwoordelijk is voor circa de helft van het Nederlandse grondstoffenverbruik.
CO₂. Renovatie en transformatie stoten 20 tot 25% minder CO2 uit dan sloop-nieuwbouw en zijn 14 tot 17% goedkoper. Onafhankelijk onderzoek naar renovatie versus sloop-nieuwbouw (essay ‘Beter dan Sloop‘, Fred Feddes, 2025) laat voor rijtjeswoningen en een 4-laags appartementenblok zien dat renovatie 20 tot 25% minder CO2 uitstoot dan sloop-nieuwbouw, tegen 14 tot 17% lagere kosten. Ook op locatieniveau scheelt het: een nieuwe woning binnenstedelijk stoot, inclusief bijbehorende infrastructuur, bijna twee keer minder CO2 uit dan een vergelijkbare woning op een buitenstedelijke uitbreidingslocatie (Copper8, LEVS Architecten en Metabolic, 2025). Nu vanaf 2030 wetgeving van kracht wordt die stuurt op CO₂-emissies van nieuwbouw, is de keuze tussen verbouw, transformatie en sloop-nieuwbouw ook een klimaatkeuze.
Netcongestie. Nieuwe woningen vragen niet alleen bouwcapaciteit, maar ook ruimte op het elektriciteitsnet. Juist nieuwe uitbreidingswijken brengen een forse extra vraag naar elektriciteit met zich mee voor woningen, warmtepompen, mobiliteit en voorzieningen. In gebieden waar het net al vol zit, kan aansluiting van nieuwe woningen daardoor worden vertraagd of onmogelijk worden. Beter benutten en verduurzamen van de bestaande voorraad kan de benodigde netuitbreiding per toegevoegde woning beperken en maakt het mogelijk de beschikbare netcapaciteit slimmer te benutten. Bij een woningbouwopgave van 100.000 woningen per jaar is dat geen randvoorwaarde, maar een bepalende factor voor wat daadwerkelijk gebouwd kan worden.
Stikstof en ruimtebesparing. Beter benutten van de bestaande voorraad maakt het mogelijk woningen toe te voegen zonder voor iedere woning nieuwe bouwgrond en bijbehorende infrastructuur aan te leggen. Daarmee wordt niet alleen schaarse ruimte binnen en buiten de stad gespaard, maar wordt ook de stikstofdruk die gepaard gaat met nieuwe bouw- en infraprojecten beperkt. Juist bij een woningbouwopgave die concurreert met natuur, landbouw, mobiliteit en energie-infrastructuur is dat een relevante systeemwinst.
Sociale structuur. Sloop-nieuwbouw – 77% daarvan vindt plaats bij corporaties – vergroot de voorraad per saldo maar beperkt, terwijl het bestaande sociale netwerken in een wijk wél doorbreekt. Verbouw kan wijken versterken in plaats van ontwrichten.

Een rapport dat uitsluitend kijkt naar het aantal woningen dat elk kanaal per jaar oplevert, beantwoordt daarmee een smallere vraag dan de vraag die er in de praktijk toe doet: welke combinatie van maatregelen maakt het mogelijk om sneller, betaalbaarder, duurzamer en met behoud van sociale samenhang woningen toe te voegen?

5. De eigen aanbeveling van het EIB kent minstens zulke grote knelpunten

Het is veelzeggend dat het rapport de belemmeringen van transformatie, splitsen en optoppen uitgebreid in kaart brengt, maar geen woord vuilmaakt aan de belemmeringen van de eigen aanbeveling — ‘kleinschalige oplossingen aan de randen van steden en dorpen’:

Door stikstofproblematiek kunnen op dit moment circa 40.000 geplande woningen niet worden gebouwd (9% van de bouwopgave tot 2030); nog eens 80.000 woningen lopen door aanpassingen en extra vergunningen gemiddeld zes tot twaalf maanden vertraging op.
Netcongestie blokkeert op meerdere plekken al concrete nieuwbouwprojecten, en een dreigend drinkwatertekort kan de woningbouw in veel regio’s tussen nu en 2030 verder gaan belemmeren.
De Autoriteit Consument & Markt oordeelt dat de Nederlandse grondmarkt slecht functioneert en onvoldoende transparant is, met als gevolg dat locatiekeuzes mede worden gestuurd door speculatieve grondposities in plaats van geschiktheid. Volgens de Deltacommissaris ligt 82% van de geplande nieuwbouw op locaties die kwetsbaar zijn voor overstroming, bodemdaling, hitte of droogte.
Het Centraal Planbureau waarschuwt dat de huidige nieuwbouwsubsidies (waaronder de Woningbouwimpuls) een groot risico lopen om te verdampen in hogere grondprijzen, zonder dat daar evenredig meer betaalbare woningen tegenover staan.

Dezelfde kritische toets die het EIB aanlegt bij transformatie, splitsen en optoppen – “laat zien dat het ook echt gerealiseerd wordt, met alle praktische belemmeringen die er zijn” – verdient het eigen antwoord van het rapport net zo goed. Die toets is hier niet uitgevoerd.

6. Het is geen standpunt van een geïsoleerde kring

Wat stoort is dat het EIB-rapport de indruk wekt dat het geloof in de bestaande voorraad vooral leeft bij een kleine kring van ‘pleitbezorgers’ met een verborgen anti-nieuwbouwagenda. Dat beeld houdt geen stand. Het consortium ‘Eerlijk Wonen’ (Dutch Green Building Council, Platform31 en Platform Woonopgave, met Duitse partnerorganisaties, gefinancierd door de onafhankelijke Laudes Foundation) publiceerde in december 2025 een brede opgavestelling van de woningmarkt en komt, geheel los van het NRP, tot een vergelijkbare conclusie: in de bestaande bebouwde kernen is mogelijk ruimte voor meer dan 3 miljoen extra woningen, en alleen al het beter benutten van te ruim bewoonde koopwoningen zou op termijn plek kunnen bieden aan zo’n 3 miljoen mensen. Dat zijn theoretische maximum-scenario’s, net als de raming van de Rijksbouwmeester, maar het weerlegt wel het frame dat het hier gaat om een geïsoleerde overtuiging van tegenstanders van nieuwbouw.

7. Onze positie

Wij ontkennen niet dat de huidige resultaten van transformatie, splitsing en optoppen achterblijven bij de hooggespannen verwachtingen. Dat erkennen wij zelf ook in onze eigen petitie: een aantal punten uit ons manifest van 2024 is opgepakt, maar de voortgang is te traag. Het verschil met het EIB zit in de conclusie die daaruit volgt. Waar het EIB redeneert: dit kanaal werkt niet, dus richt je vrijwel volledig op nieuwbouw, zeggen wij: dit kanaal levert nog onvoldoende op omdat de barrières die het EIB zelf beschrijft nog niet zijn weggenomen. Pak die aan, en maak het potentieel van de bestaande voorraad daadwerkelijk benutbaar. Negen concrete voorstellen in onze petitie – van een landelijke verbouwstrategie tot het herzien van financiële prikkels die sloop-nieuwbouw nu bevoordelen – zijn daar rechtstreeks op gericht.

Nederland heeft geen behoefte aan een welles-nietesdiscussie tussen ‘bestaande bouw’ en ‘nieuwbouw’. Het heeft behoefte aan beide, en aan een overheid die de bekende obstakels voor verbouw net zo serieus aanpakt als de obstakels voor nieuwbouw. Dat is precies waarom wij samen met Natuur & Milieu en meer dan 2.700 organisaties blijven pleiten voor de kern van ons manifest: de meeste woningen staan er al.

—

Nationaal Renovatie Platform (NRP), namens het bredere partnernetwerk alsmede rond het manifest ‘De meeste woningen staan er al’ en de petitie ‘Meer, sneller én duurzamer woningen toevoegen’.