Villa Van Waning is als een NRP Challenge, maar dan elke dag
Verdienen is de laatste module van deze opleiding en we zitten op een goede locatie om het over dit onderwerp te hebben: Villa Van Waning in Rotterdam. Het was in juni 2018 dat we in contact kwamen met Vincent Taapken van New Industry. Hij had in 2009 zijn oog laten vallen op het bijzondere pand van de firma Van Waning aan de Nijverheidsstraat op het eiland Feijenoord.
De fabriek is in 1888 gesticht in Delfshaven, maar groeide zo snel uit zijn jas dat het naar Feijenoord verhuisde. Van Waning was het eerste bedrijf in Nederland dat prefab betonelementen maakte. Veel meters in rioleringsbuizen maar ook vele andere toepassingen van cementsteen voor de bouw. Jacob Isaac Van Waning was de oprichter van dit bedrijf en bouwde een hoofdkantoor met woning met bedrijfshallen van de straat tot aan de Nassaukade. Al in 1898 kreeg het bedrijf de koninklijke status, dankzij het aansluiten van Paleis het Loo op de riolering. In 1985 nam de gemeente de locatie over. De stad zag zijn kans schoon om stadsvernieuwing hier te realiseren, ware het niet dat de bodem te vervuild was. Dat heeft geen woningen maar uiteindelijk het huidige park met bomen opgeleverd. De voorwaarde bij verkoop was dat het hoofdkantoor met woning behouden zou blijven.
Op eigen initiatief liet Vincent in 2010 een plan maken voor het pand. Zijn droom was een espresso-wijnbar als aanjager voor de gebiedsontwikkeling in deze buurt. Hij vernam niets van de gemeente tot 2014 toen er een bord te koop werd geplaatst en verkoopcriteria werden gehanteerd die uit zijn plan leken te gekomen. Er waren drie biedingen, waarbij Vincent een negatief bod deed met een plan. Dat is ook een juridisch bindend bod, licht hij toe en hij won uiteindelijk. Toen NRP Academie een NRP Challenge zocht, was het een goed moment om cursisten op dit project te laten studeren. Wie wil weten hoe het gebouw er toen uitzag, kan dat hier bekijken.
Vincent moest uiteindelijk tot december 2019 wachten om de sleutel te mogen ontvangen; 10 jaar nadat hij het gebouw voor het eerst had gezien. Hij had zijn plan al veel langer klaar om horeca met een loft onder de kap te combineren maar toen kwam de bouwcrisis en vervolgens COVID waardoor horeca geen kans van slagen maakte. In al die jaren heeft de gemeente op het pand gepast door het in plastic in te pakken. Dat heeft het gebouw geen goed gedaan; het pand was in een erbarmelijke staat. Zodra hij de sleutel had en in de volgende maand echt eigenaar werd van gebouw en omliggende tuin, startte de restauratie. Dat was veelomvattender en complexer dan hij had gedacht. De gevel, de muurschildering en de trap zijn beschermd als Rijksmonument. Tijdens het slopen van de binnenzijde meldde de aannemer dat het gebouw toch wel veel weg had van een ruïne. Los van het vele werk, bleek het geen eenvoudige opgave om bijvoorbeeld geschilderd cementsteen te restaureren, maar naar zijn mening was het van wezenlijk belang voor de geschiedenis van het pand. Zo zijn de totaal versleten beelden van een kat en een hond op de gevel (verwijzing naar ‘it’s raining cats and dogs’ voor de buitenlandse markt) opnieuw gemaakt door middel van 3D-geprint poedercement. Vincent heeft ervoor gekozen om door middel van stucwerk op de buitengevels aan te geven waar er vroeger gebouwen aan dit pand hebben gezeten, zodat de geschiedenis afleesbaar blijft.
Verdienen. Ja, dat moet nog gebeuren, zo meldt Vincent. Subsidies, een plan maken dat je stap voor stap kunt uitvoeren, een goede financier, geloof houden in je plan en er voortdurend voor blijven gaan, dat is op zijn minst nodig om het voor elkaar te krijgen. Het pad ging niet over rozen, eerder over doorns. Geen bank wilde financieren totdat Vincent bij Nationaal Restauratiefonds aanklopte. Zorgen aan de kostenzijde door stijgende bouwprijzen. Zorgen aan de opbrengstzijde doordat de horeca nog altijd niet COVID te boven is en last heeft van personeelstekort. Zorgen over de planning van de werkzaamheden aan de Nijverheidstraat, zowel de kluswoningen als de straat waardoor zijn locatie niet bereikbaar is. Zorgen dat vandalisme niet toeslaat als het pand nog niet geheel in gebruik is. Maar het zal goed komen, daar gelooft hij heilig in.
Hilde Remøy, universitair hoofddocent vastgoedmanagement bij de afdeling Management in the Built Environment, faculteit Bouwkunde, TU Delft is tevens module expert bij NRP Academie en begeleidt de cursisten bij het werk aan hun casus gedurende deze module. Zij neemt de cursisten mee in de ontwikkelingen in de markt en naar de modellen waar TU Delft aan werkt om meer gevoel te krijgen over de financiële zijde van transformatie.
TU Delft doet regelmatig onderzoek naar de voorkeuren, de push en pull factoren, van kantoorgebruikers. Sinds het eerste kantoor, Uffizi uit 1560-1580 in Florence, werd gebouwd zijn kantoren heel lang op eenzelfde manier ontworpen. Eigenlijk pas in de tweede helft van de 20e eeuw werd gebruik gemaakt van hele andere plattegronden zoals de kantoortuinen in het gebouw van Centraal Beheer in Apeldoorn uit 1970. Door de tijd heen is de aandacht van effectief, naar efficiënt, productief, flexibel, creatief, duurzaam, smart en gezond verschoven. Tegenwoordig is de bereikbaarheid voor fiets en openbaar vervoer, duurzaamheid, de representativiteit van het interieur en de veiligheid van belang. Wat zou in 2030 een factor kunnen zijn, vraagt zij de cursisten? Online faciliteiten en plezier worden als factoren gemeld.
Het meest duurzame kantoorgebouw van Europa was bij oplevering, The Edge in Amsterdam. De vraag is of nieuwbouw echt nodig is om de duurzaamste gebouwen te realiseren. Bij dit gebouw heeft het duurzaamheid meer met smart facility management te maken, gekoppeld aan exploitatie en beheer. Delen van het gebouw kunnen afsluiten die niet verwarmd hoeven te worden, schoonmaak alleen daar en wanneer het nodig is. Dat kan allemaal ook in bestaande bouw. Jaarlijks wordt maar maximaal 1% van de bestaande voorraad aan nieuwbouw toegevoegd. Er zijn nog 4 mio m2 leegstaande kantoorgebouwen, 2 mio m2 leegstand retailruimte en 2 mio m2 leegstaande monumenten. Het is logisch om bij de huidige vraag naar kantoor- maar ook woonruimte vooral naar de mogelijkheden van bestaande gebouwen te kijken. Door de financiële crisis kwamen veel kantoorgebouwen leeg te staan en werd de transformatie naar wonen voor het eerst structureel opgepakt. En de vraag naar kantoorruimten is ook door COVID weer gewijzigd.
Bij TU Delft wordt gewerkt aan besluit ondersteunende modellen voor transformaties. Hilde is zelf een van de makers van de Transformatiemeter waarbij je zowel quick and dirty als heel uitgebreid (en arbeidsintensief) kunt onderzoeken wat de kansen zijn voor transformatie voor het betreffende project. Er bestaat geen kengetal voor de gemiddelde bouwkosten per transformatie. Daarvoor zijn de gebouwen en de vraag te verschillend. Wel is het goed om je te realiseren dat de waarde van het object per vierkante meter voor opdrachtgevers heel verschillend kunnen zijn. Een onderwerp dat in de middag verder wordt opgepakt.
Hilde eindigt haar verhaal met een mooi voorbeeld: Studentenflat aan ’t Verlaat. Zij heeft zelf zitting in de Raad van Toezicht van de stichting die de studenten hiervoor hebben opgericht. De studenten wilden zelf projecten oppakken om door middel van transformatie de woningnood onder studenten op te lossen. Het eerste project, dit voorbeeld, is in 2014 opgeleverd. Het was een voormalig zusterflat in eigendom van GGZ Delfland, dat 10 jaar leeg heeft gestaan. De studenten huren voor een periode van 10 jaar dit gebouw. Om van 6.500 m2 bvo 150 studenteneenheden te maken, is een investering van 1,2 miljoen euro nodig. De studenten gingen naar de bank voor een lening, maar zonder het onderpand van het gebouw ging de bank niet mee. Een groep investeerders in de bouw zag hier wel heil in. De rekensommen van de studenten lieten zien dat in jaar 8 het break even punt zou worden bereikt en dat lijkt ook zo te zijn.
Een werkwijze die kan helpen om keuzes te onderbouwen, is Value Management. Hein de Jong van Value FM geeft een workshop in de middag om de cursisten hier kennis mee te laten maken. Uitgangspunt van Value Management is dat niet alleen naar de kosten en opbrengsten wordt gekeken, maar dat er op waarde wordt gestuurd. Dan is het van belang het begrip waarde goed te definiëren. Waarde is namelijk subjectief. Hoeveel je voor iets over hebt, verschilt tussen partijen en mensen. Het is van belang om je dat te realiseren en er dus met elkaar over te hebben.
Waarde is functie maal prestatie gedeeld door middelen (geld, arbeid etc.). Je kunt waarde vergroten door functie toe te voegen de prestatie te vergroten, of minder middelen nodig te hebben. Je kunt ook de verhouding beïnvloeden. Door iets meer te investeren kun je er veel meer waarde uithalen, al geeft Vincent met de Villa van Waning aan dat daar grenzen aan zijn. De waarde van Villa van Waning was en is voor Vincent iets heel anders dan het verschil tussen kosten en opbrengsten. Er zit nog veel toekomstwaarde in deze plek, om het te vullen maar ook potentie om het uit te breiden. De kunst is om het lang genoeg vol te houden om het te verzilveren en onderwijl te genieten van de meerwaarde van dit gebouw en de tuin voor zijn omgeving en de omwonenden.