Binnenste Buitenhof
Elke leergang van NRP Academie wordt afgesloten door een NRP Challenge. Een echte casus waar wat extra denkkracht wenselijk is en waar in twee dagen op locatie aan wordt gewerkt. Voor het eerst sinds 10 jaar was er nu een NRP Challenge over een zorgcomplex; een zeer actueel thema. Cordaan is één van de grootste zorgorganisaties van Amsterdam en is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de langdurige zorg in deze regio.
We waren te gast in De Buitenhof in Buitenveldert, Amsterdam, de grootste locatie van Cordaan. Nancy Wilmink, strategisch ontwikkelaar zorghuisvesting bij Cordaan, en projectmanager Diederik Brüggeman van Dura Vermeer geven een toelichting op het project. De Buitenhof heeft sinds 1971 (ingebruikname) dienst gedaan als locatie voor ouderenzorg. Nadat meerdere plannen voor renovatie niet zijn doorgegaan is de locatie dit jaar leeggemaakt omdat deze vanuit de slechte staat niet meer geschikt werd geacht voor het verlenen van intensieve zorg aan kwetsbare ouderen.
Het complex bestaat uit drie delen: de laagbouw, de tussenbouw en de hoogbouw. De laagbouw wordt de komende twee jaar ingezet voor de huisvesting van Oekraïners en economisch daklozen. De hoogbouw bestaat uit 14 bouwlagen met een totaal bruto vloeroppervlak van bijna 21.000 m2 en 164 appartementen. Oorspronkelijk bevonden zich in de hoogbouw alleen 1-kamer appartementen. Vanaf 1993 werden kamers samengevoegd tot 2- kamerappartementen waardoor wonen en slapen gescheiden werden. In de tussenbouw waren alle voorzieningen aanwezig: een huiskamer/café, restaurant, toneelzaal, kapper e.d.
Het plan voor vernieuwing van de hoogbouw bestond uit 100% intramurale zorg (verpleeghuis) voor ouderen. Door de forse stijging van o.a. de bouwprijzen bleek het plan financieel niet haalbaar en leidde tot andere inzichten. De hoogbouw krijgt nu de bestemming van zelfstandige geclusterde ouderenhuisvesting, waarbij de woningen moeten geschikt zijn voor minder validen. Ouderen huren een appartement en ontvangen een vorm van thuiszorg (VPT, volledig pakket thuis). Cordaan is geen volkshuisvester maar een zorgorganisatie dus bouwt in principe zelf geen zelfstandige woningen, het is daarom het plan een andere partij te betrekken die het gebouw koopt en renoveert in zelfstandige woningen. Cordaan levert dan de benodigde zorg aan de bewoners. De laagbouw wordt intramurale zorg (dementie), een verpleeghuis. De tussenbouw maakt deels plaats voor een gemeenschappelijke tuin en het idee is om hier een gebouw voor een buurtfunctie te realiseren waar de bewoners van de hoogbouw en de buurt elkaar kunnen ontmoeten.
De vraag aan de cursisten is: welk proces stel je voor om te komen tot een nieuwe eigenaar voor het gebouw, zodanig dat de samenhang met de functies laagbouw en tussenbouw blijft bestaan? Het project dient ook voor deze partij niet alleen nu maar ook in de toekomst (exploitatie) financieel haalbaar te zijn en dat betekent dat de hoogbouw ook moet worden verduurzaamd. In vier groepen werken de cursisten in de laagbouw (heerlijk verwarmd) aan de opgave. Bijgestaan door een adviseur brandveiligheid, Peter Hoogevest van Brandadviesbureau BBL en tekenaars Jan Metz en Arnold Homan (de laatste is alumnus van NRP Academie).
Op zaterdagmiddag is het dan zover: de presentatie aan de jury. Die bestaat uit Nancy Wilmink en collega Annemiek Hendriks van Cordaan, Jeroen van Ast (Dura Vermeer), Wessel de Jonge (TU Delft) en Bart Krol (NRP).De groepen leggen ieder een verschillend accent op de oplossingen die zij hebben voor deze opgave. Duidelijk is dat er veel kansen worden gezien om het gebied veel meer open te maken en te laten gebruiken door buurtbewoners. Tussen de huidige gebouwdelen zijn er binnenhoven waar nu eigenlijk niemand gebruik van maakt, zonde dus. De gebouwdelen moeten los van elkaar komen: zowel wat betreft installaties als om de binnenhoven toegankelijk te maken. Er is veel respect voor de architectuur van de hoogbouw en iedereen ziet voldoende kansen om de huidige vraag voor woningen voor senioren (en ook wat jongeren) in het gebouw te passen. Wel zijn daar aanpassingen voor nodig. Er moet een herkenbare entree komen. Over de locatie en uitwerking van deze entree hebben de groepen verschillende ideeën, maar duidelijk is dat het gebouw meer accent krijgt. Dit laatste kan ook worden bewerkstelligd door een nieuw trappenhuis erbij te plaatsen of de voormalige aula/kapel te vervangen door een hoogbouw toren, passend bij de bebouwing aan de Europaboulevard. Om het gebouw te verduurzamen worden de gevels op verschillende manieren aangepast: met leefgalerijen en/of met nieuwe geïsoleerde gevels achter de balkons. Ook het opnemen van zonnepanelen in de nieuwe gevels wordt voorgesteld. De meeste cursisten zijn ervan overtuigd dat de hoogbouw het beste door een corporatie kan worden gekocht. Cordaan maakt zich wel zorgen hoe de label seniorenwoning dan het beste kan worden gewaarborgd omdat dit van belang is voor de wisselwerking met hun zorgaanbod. Iedereen ziet kansen om de tussenbouw in te zetten voor buurt gerelateerde activiteiten. Wel blijft de vraag bij wie het gebouw dan in eigendom moet komen en hoe dit het beste kan worden geëxploiteerd. Financieel wordt een aantal ideeën aangereikt die een positieve bijdrage kunnen leveren aan de businesscase.
De jury geeft een terugkoppeling aan de cursisten. Er is veel waardering voor het werk dat in zo’n korte tijd is verzet. Goede ideeën zijn aangereikt om het concept sterker te maken, het vervolgens in de gebouwen te vertalen en hopelijk financieel haalbaarder te maken. Er wordt een winnaar benoemd en een groep krijgt een eervolle vermelding. Wessel de Jonge mag namens de jury de terugkoppeling verzorgen en geeft de cursisten ook nog enkele tips voor de toekomst mee; het is tenslotte een opleiding. De dag wordt afgesloten met de uitreiking van de certificaten door Bart Krol en een gezellige borrel om na te praten. En dan volgt met een beetje weemoed ook het afscheid van elkaar na een jaar intensief met elkaar te zijn opgetrokken. Maar iedereen zegt ‘tot ziens’, want hier zal het niet bij blijven.