Nog altijd veel kantoren beschikbaar voor transformatie

Er is recent een discussie in vastgoedland opgelaaid of transformatie van kantoren niet is doorgeslagen. Kantoorruimte zou namelijk ‘op raken’. Adviesbureau Stec Groep denkt dat dit nog niet zo is en heeft een aantal argumenten op een rij gezet.

1. We houden op lange termijn te veel kantoren over ten opzichte van de vraag
De leegstand op de kantorenmarkt ligt met circa 13% (circa 6,5 miljoen m² vvo) nog steeds ruim boven het gewenste frictieniveau. Meer dan een derde van de leegstaande kantoorruimte heeft weinig toekomstpotentie (bron: Cushman&Wakefield, 2017). Wanneer we er vanuit gaan dat ongeveer 15 tot 20% van de leegstaande panden (op korte termijn) getransformeerd kunnen worden, betekent dit al een transformatiepotentieel van zo’n 1 miljoen m². Dit is nog exclusief eventuele verborgen en toekomstige leegstand.

Daarnaast signaleren we dat er op termijn structureel minder kantoormeters nodig zijn, waardoor meer panden vrij komen. Uit recente behoefteramingen, waaronder van CPB/PBL en Stec Groep (voor o.a. de provincie Utrecht en de regio West-Brabant en Midden-Brabant), volgt dat er kwantitatief al meer dan voldoende kantoormeters zijn, nu en op langere termijn. De kantorenmarkt is een vervangingsmarkt, groei als gevolg van toename van kantoorbanen zien we niet meer. Kwalitatief is er in de meeste steden nog zeker wel een stap nodig. Ook dat leidt tot extra verouderde kantoren.

2. Er zijn nog heel veel verouderde kantoorgebouwen beschikbaar voor transformatie
Uit de Transformatie Atlas van Rabobank blijkt dat er in voorsteden en buiten de Randstad nog voldoende transformatiepotentieel is. Gemeenten als Nieuwegein en Stichtse Vecht, maar ook Amersfoort, Deventer en de Netwerkstad Twente beschikken nog over voldoende kantoorpanden die getransformeerd kunnen worden. In Zoetermeer zijn recent plannen voor transformatie van het Stationsgebied gepresenteerd.

We signaleren dat veel gemeenten en beleggers nog te positief zijn over het toekomstperspectief van kantoorpanden en locaties. Nu de economie weer op stoom is, de opname van kantoorruimte stijgt en aanbod daalt, constateren we een positieve flow binnen de vastgoedmarkt. Vooral het financieel gedreven beleggersenthousiasme is groot. De kantorenmarkt blijft echter sterk tweekoppig: de G4 presteert goed, maar in veel middelgrote gemeenten blijft het herstel achter.

We merken dat woonbeleggers ook steeds nadrukkelijker kijken naar te transformeren kantoren in bijvoorbeeld de G32-gemeenten. Aangezien er een tekort is aan nieuwe woonlocaties en beleggers een voorkeur hebben voor binnenstedelijke plekken, is transformatie de laatste jaren een steeds aantrekkelijker alternatief geworden. Zo is Eindhoven kampioen transformatie (bron: Cobouw, 2016). Maar ook in steden als Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen worden veel kantoormeters getransformeerd.

Lees verder op vastgoedjournaal.nl