NRP Partner Bouwinvest bewijst dat maatschappelijke waarde samengaat met financieel rendement

Bernardo Korenberg: “Bouwinvest is een langetermijnspeler die inzet op duurzaam rendement, zowel maatschappelijk als financieel. Dat gaat bij ons hand in hand. Als maatschappelijke speler investeren wij doorgaans voor twintig jaar of langer in stedelijke gebieden. We willen namelijk leefbare, betaalbare, gezonde, duurzame en inclusieve plekken creëren. Omdat dit volgens ons leidt tot een betere garantie voor de waardevastheid van onze beleggingen. In deze gebieden willen mensen namelijk nu en in de toekomst, wonen, werken en verblijven. Bovendien is een duurzaam gebouw meer waard, het levert de grootste kans op een langjarig stabiel rendement. Zo komt het maatschappelijk belang samen met het financiële belang. Dit maakt vastgoed een interessante belegginscategorie voor onze klanten, met name pensioenfondsen en verzekeraars, die naast financieel rendement ook maatschappelijk impact willen maken.

Ambitieuze doelen stellen

‘De gebouwde omgeving is goed voor bijna 40% van het energieverbruik en bijna een derde van de CO2- emissies in Nederland. Er ligt dan ook een grote verantwoordelijkheid voor de sector om gebouwen en gebieden in Nederland sneller en grondiger te verduurzamen dan momenteel het geval is. Wij doen als vastgoedbelegger datgene waar we direct invloed op hebben. Dat is het beperken van de CO2-uitstoot. Het is ons doel dat uiterlijk in 2045 onze hele vastgoedportefeuille ‘Paris Proof’ is door af te zien van fossiele brandstoffen, hernieuwbare energiebronnen toe te voegen en gebouwen zeer energie-efficiënt te maken. We geven zo invulling aan de klimaatdoelstellingen van Parijs en gaan daarmee verder dan de afspraken uit het klimaatakkoord’.

Innovatie nodig voor behalen duurzaamheidsdoelen

Duurzaamheid is een strategisch thema binnen Bouwinvest. Bernardo: “Om die reden hebben we ook een aparte afdeling Duurzaamheid & Innovatie, inmiddels vier man sterk. We hebben bewust voor die combinatie gekozen; innovatie is immers nodig om de ambitieuze duurzaamheidsdoelen te halen. Als afdeling zijn we verantwoordelijk voor strategisch beleid en advies rondom duurzaamheid en innovatie van de Nederlandse en Internationale vastgoedbeleggingen. We kijken in brede zin naar strategische thema’s - van circulariteit tot smart buildings tot financiële technologie - en zoeken naar oplossingen met impact die bijdragen aan het future proof houden van de vastgoedbeleggingen. Daarvoor is het cruciaal om aangehaakt te blijven op de ontwikkelingen die het terugdringen van de CO2 uitstoot, klimaatadaptatie, circulariteit en het verhogen van de user experience mogelijk maken.

Additionele services verbinden met andere opgaven

Bernardo: “User experience is een belangrijk speerpunt bij Bouwinvest. We verhogen de aantrekkelijkheid van onze gebouwen door het toevoegen van additionele services, afhankelijk van de doelgroep en diens wensen. Zo hebben wij een samenwerking met Hely, een spinoff die is ontstaan vanuit NS en Next Urban Mobility van PON. Samen plaatsen we mobiliteitshubs bij wooncomplexen, waaronder bijvoorbeeld in het Rachmaninoffhuis in Utrecht of NDSM in Amsterdam Noord. Op die manier bieden we bewoners een duurzaam alternatief aan voor een eigen auto. In zo’n hub staan onder andere (elektrische) deelauto’s, -fietsen en -bakfietsen, die voor alle bewoners beschikbaar zijn. Dit mobiliteitsconcept biedt toegevoegde waarde voor de bewoners op het op het gebied van service, gemak en betaalbaarheid en tegelijkertijd dragen we ook bij aan een circulaire economie. Van bezit naar gebruik betekent namelijk minder blik en op de beperkte grond die we in Nederland hebben kunnen we volstaan met minder parkeerruimte. Zo verbinden we duurzame mobiliteit, de circulaire gedachte van bezit naar gebruik naar extra service voor de bewoners.”

Data en technologie zijn key

Er zijn nog talloze andere manieren waarop de vermogensbeheerder bezig is met innovatie. Bernardo: “Zo maken we steeds meer gebruik van big data, We hebben onlangs een datawarehouse in gebruik genomen waar met onze eigen data en externe data een dataverrijking kunnen realiseren waardoor we meer onderbouwde en inzichtrijke investeringsbeslissingen kunnen nemen.

Door technologie toe te passen, kunnen we daarnaast gebouwen slimmer en beter gebruiken en meer service bieden aan de gebruikers. Een voorbeeld daarvan is de samenwerking met Parkbee. Parkbee is een initiatief waarbij ‘derden’ via een app tegen betaling kunnen parkeren in onze parkeergarages. Op die manier worden er betere bezettingsgraden behaald. Bovendien lossen we een aantal maatschappelijke problemen op zoals het betaalbaar houden van parkeerplekken, kunnen geparkeerde auto’s uit het straatbeeld verdwijnen en wordt het onnodig rondrijden op zoek naar een parkeerplek voorkomen.”

Kijk naar de werkelijke prestaties van een gebouw

“Technologie kan ook perfect ingezet worden om het energieverbruik in gebouwen terug te dringen en ‘slimmer’ te maken.” Zo zijn wij bezig met de installatie van een slimme thuisbatterij van iwell, Cube genaamd. Cube is een ‘slimme’ batterij, die schone energie opslaat en weer levert op piekmomenten, als het energienetwerk zwaar wordt belast. Liftgebruik, elektrisch koken en laadpalen zijn hier voorbeelden van. Door die piekbelasting te verminderen, volstaat een lagere netaansluiting. Slimme software moet dan zorgen dat de batterijen verschillende functies kunnen vervullen gedurende de dag. Door de juiste combinaties te maken valt er zowel financieel voordeel te halen, leveren we betere diensten aan onze huurders en leveren we een bijdrage aan het stabiel houden van het elektriciteitsnet in de buurt.” Bernardo onderstreept het belang van kijken naar het werkelijke energieverbruik: “Energielabels zijn mooi, maar je moet vooral kijken naar de daadwerkelijke prestaties van een gebouw en het gedrag van de gebruikers. We zijn daarom gestart met een Energy Monitoring System (EMS) op te zetten waardoor we straks alle energieverbruik data op gebouw- en huurdersniveau kunnen volgen en hierop sturen.

Hoger maatschappelijk rendement

Op het gebied van circulariteit zit Bouwinvest ook niet stil. Bernardo: “We hebben onlangs onze eerste investering gedaan in een volledig circulair gebouw, een woonzorgcentrum in Harderwijk. We kochten het voormalig kantoorgebouw van RE:BORN, dat getransformeerd is naar een woonzorgcentrum waarbij 90% van de materialen opnieuw gebruikt is. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners. We slopen hier niet, maar ‘oogsten’; materialen die vrijkwamen bij de sloop zijn opnieuw gebruikt. Nieuwe bouwcomponenten zijn demontabel en bestaan uit volledig zuivere grondstoffen die later kunnen worden teruggewonnen. De verbindingen worden droog (zonder verlijming) uitgevoerd, waardoor elementen in de toekomst gemakkelijk verbeterd, vervangen of gedemonteerd kunnen worden. Een voorbeeld is de toepassing van Clickbricks. Dit zijn stenen die niet met cement maar met stalen pinnen aan elkaar zitten. Zo ontstaat een zorggebouw dat in slechts enkele maanden kan worden omgebouwd tot kantoor of appartementencomplex. Het maatschappelijke rendement dat ontstaat doordat het gebouw circulair en energiezuinig is, maakt het extra aantrekkelijk.

Sprong van energielabel E naar A

Met een grote portefeuille zijn de voorbeelden van verduurzaming, circulariteit en van renovatie en transformatie, talloos. Bernardo: “Neem bijvoorbeeld WTC Rotterdam. Hierbij hebben we de hoogbouw verduurzaamd waardoor het een sprong van energielabel E naar een energielabel A heeft gemaakt. De laagbouw, dat als Rijksmonument niet verplicht naar een energielabel A hoefde, heeft ook een verduurzamingsslag ondergaan. Daarbij zijn onder andere 100 nieuwe zonnepanelen op het dak geplaatst en vervangt LED het huidige lichtplan. Een van de redenen voor de sprong in het energielabel is de innovatieve klimaatbeheersing. De efficiënte luchtzuivering wordt aangedreven door een warmtewiel dat de warmte in het pand hergebruikt, zodat koude buitenlucht minder opgewarmd hoeft te worden. Hoewel het vaker voorkomt dat bij een grote renovatie van een gebouw ook direct wordt verduurzaamd is een revitalisatiesprong op dit niveau en in deze omvang vrij uitzonderlijk.”

Beeld: Rachmaninoffhuis

Betaalbaar houden van de woningmarkt

Bernardo: “Het laatste project dat ik hier nog wil uitlichten is het Rachmaninoffhuis, met name vanwege de discussie over betaalbaarheid. Het betreft een voormalig stadskantoor in Utrecht dat door Heembouw Wonen B.V. is getransformeerd tot 132 appartementen. In overleg met de gemeente Utrecht is afgesproken dat 60% van de appartementen in het middenhuursegment zal worden verhuurd. Daarmee past dit project uitstekend binnen onze vastgoedstrategie. Met de gemeente Utrecht hebben we in dit complex ook gekeken hoe we scheefhuurders uit het sociale segment voorrang konden geven naar een woning in het middensegment. De pilot is dusdanig geslaagd dat we gaan kijken hoe we dit op grotere schaal kunnen toepassen. Wij focussen op middenhuur, omdat de vraag naar dit segment de komende decennia groot zal blijven. Dit biedt kansen voor een stabiel rendement op de lange termijn. Zo helpen wij niet alleen in het betaalbaar houden van de woningmarkt, maar dienen we ook het financiële belang van onze klanten, Nederlandse pensioenfondsen. Wij willen een voorbeeldrol vervullen in het betaalbaar houden van de woningmarkt. Dat we in sommige gevallen een lager aanvangsrendement accepteren, past in onze langetermijn beleggingsfilosofie. We geloven in onze strategie om op de goede plekken de goede producten aan te kopen en daarbij extra services aan te bieden. En wij kunnen die investering doen. Maar dat neemt niet weg dat het eenvoudig is. Het is een ingewikkelde puzzel waar iedereen zijn bijdrage aan moet leveren. Goede afspraken met ontwikkelaars, bouwers en gemeentes zijn essentieel. Als betrouwbare langetermijnbelegger lukt dat meestal wel. Grondprijzen en bouwkosten hebben direct impact op de uiteindelijke huurprijzen dus inzicht en openheid versterken de samenwerking. Ik zie het als een mengpaneel met schuifjes. Door de samenwerking te zoeken kun je veel bereiken en goede balans tussen kwaliteit, prijs en duurzaamheid realiseren.”

Met de gebouwde omgeving moet nog een hele stap gezet worden

“Het stemt me positief dat het besef groeit dat met duurzaam vastgoed financieel en maatschappelijk rendement heel goed samengaan. Tegelijkertijd moeten in de gebouwde omgeving nog flinke stappen gezet worden. Wij zijn daarom ook mede-ondertekenaar van het Green Recovery Statement, dat is aangeboden aan de overheid. In dit statement maken we duidelijk dat we voor een duurzaam herstel van de economie na de coronacrisis zijn en de steunmaatregelen van de crisis moeten aangrijpen om echt werk te maken van duurzaamheid. Doorpakken en de sector ook echt vooruithelpen. Dat we dat nu samen met de andere aangesloten partners van NRP gaan doen, daar kijk ik enorm naar uit.”