Leren van een unieke pilot van een omgevingsplan voor het Hembrugterrein

De Omgevingswet treedt in werking in 2021. Het programma Eenvoudig Beter heeft partijen geënthousiasmeerd om te anticiperen op deze wet en omgevingsplannen te maken. Het is een locatie van 42,5 ha gelegen in Zaandam aan het Noordzeekanaal en de Zaan. Rond 1895 nam het ministerie van Defensie deze locatie in gebruik voor de productie van wapens en munitie. Er is meer dan een eeuw lang op dit terrein munitie geproduceerd. Het Rijksvastgoedbedrijf, eigenaar, heeft ervoor gekozen zelf de regie te voeren over de herontwikkeling alvorens het terrein op de markt te zetten. Recent is het terrein verkocht aan ABC Planontwikkeling.

Op 16 januari heeft de gemeenteraad van Zaanstad het omgevingsplan Hembrug vastgesteld. In dit besluit wordt onder meer overwogen: “Vanuit de zorg voor een gezonde veilige fysieke leefomgeving zijn randvoorwaarden en maatregelen gekoppeld aan de ontwikkeling die de balans tussen de kwaliteiten, ambities en uitdagingen in evenwicht moet houden. De randvoorwaarden en maatregelen zijn verwerkt in de regels van het omgevingsplan of daaraan gekoppelde beleidslijnen Gebiedskwaliteit Hembrugterrein en Gezond en Veilig Hembrug. De beleidslijnen vormen een uitwerking van onderdelen van het omgevingsplan. Tezamen vormen ze het gebiedsgerichte planologische kader.”

Wat behelzen de beleidslijnen?

De Beleidslijn Gebiedskwaliteit Hembrugterrein bevat regels ten aanzien van:

a) de verschijningsvorm van gebouwen en bouwwerken;

b) de vormgeving van de buitenruimten;

c) wijze van toepassen van reclame-uitingen.

De Beleidslijn Gezond en Veilig Hembrug bevat regels ten aanzien van:

a) parkeren;

b) duurzaamheid;

c) watercompensatie;

d) externe veiligheid;

e) evenementen;

f) graafwerkzaamheden

g) lichthinder

h) trillingshinder.

Wijziging van deze beleidslijn is gedelegeerd aan het College.

In het raadsbesluit is tevens verankerd het Stap 3-besluit, waarmee kan worden afgeweken van bestaande wettelijke milieunormen, mits daarmee een doelmatig ruimtegebruik en een optimale leefomgevingskwaliteit kan worden bereikt. Een van de hierin voorgeschreven maatregelen is de benoeming van een ‘geluidsarchitect’. Deze geluidsarchitect toetst de ontwerpen op de hiermee gepaard gaan geluidseffecten. Daarnaast adviseert en stelt hij kaders, zodanig dat gedurende de looptijd van de ontwikkeling een zo optimaal mogelijke akoestische situatie kan groeien zonder dat dit op voorhand modelmatig is vastgelegd.

Wat maakt deze pilot zo uniek?

De geschetste structuur van besluiten is opmerkelijk omdat de kaders voor ruimtelijke ordening deels zijn vastgelegd in beleidslijnen, die gedurende de looptijd van het omgevingsplan kunnen wijzigen. Hierbij is sprake van kaders die effect hebben op de grond- en opstalexploitatie, zowel in positieve als negatieve zin. Daarmee wordt Hembrug een echte ‘incrementele transformatie’, die succesvol kan zijn of kan stranden. Een integrale realisatie is niet zeker gesteld. De haalbaarheid moet tijdens de uitvoering worden gecreëerd door vakmanschap en ondernemerschap van de betrokken ontwikkelaars.

Dit is een aanpak die mogelijk is gemaakt vanwege de strategische aanpak van gemeente en eigenaar, het Rijksvastgoedbedrijf. De publiekrechtelijke kaders zijn voorbereid zonder de een directe focus op opbrengsten en kosten in de grond- en opstalexploitatie. Vervolgens is een tenderprocedure gevoerd in twee fasen: de eerste fase beoogde vijf kwalitatief goede plannen te selecteren en in de tweede fase zijn betreffende initiatiefnemers uitgedaagd om het hoogste bod te doen. Hiermee is een zodanig investeringsniveau bereikt dat er in ieder geval druk bestaat om het gehele terrein te ontwikkelen. Zeker is dit uiteraard niet.

Dit maakt de transformatie van het Hembrugterrein tot een unieke pilot, waaruit zowel marktpartijen als overheden nog veel kunnen leren.