Van horrorflat tot kroonjuweel: optopproject Aquarius in Amstelveen

Als vervolg op de goedbezochte deelsessie tijdens het NRP-congres over optoppen waren we op 24 januari te gast bij de Aquarius in Amstelveen. Een inspirerend optopproject dat werd gerealiseerd door Woningcorporatie Eigen Haard, AG NOVA Architecten en TBI-onderneming ERA Contour, allemaal partners van NRP. In een aantal kleine groepjes kregen de deelnemers presentaties op verschillende plekken in het complex, waarvan de laatste bewoners nog aan het verhuizen waren. Onder leiding van Chantal van Schaik gingen de betrokken partijen vervolgens met de deelnemers in gesprek over de mogelijkheden en uitdagingen rondom optoppen. Hoe pak je dat aan?

Aquarius Amstelveen

De flat in Amstelveen stond bekend als horrorflat. Bewoners en omwonenden klaagden over onveilige situaties en overlast. Het beruchte wooncomplex verscheen regelmatig negatief in de media. Van wietplantages tot geluidsoverlast en prostitutie, er moest iets veranderen. Niet alleen kreeg het pand een totaal andere uitstraling, ook is er een diverse mix aan woningtypes gerealiseerd. Daarmee levert het complex een grote bijdrage aan de leefbaarheid in de wijk. Inmiddels is Aquarius een voorbeeldproject op gebied van optoppen.

Een strakke planning

In 2019 startte Woningcorporatie Eigen Haard met het uithuizen van bewoners in samenwerking met de gemeente en de bewonerscommissie. Dat heeft ruim twee jaar geduurd. In 2021 is de sloop- en bouwfase gestart en in september 2023 zijn de eerste appartementen opgeleverd. Thijs Faber, projectontwikkelaar bij Eigen Haard: “De bewoners en omwonenden werden gedurende de hele transformatie goed op de hoogte gehouden. We hebben veel positieve reacties gekregen uit de buurt. Het gebouw heeft dan ook een metamorfose ondergaan. Uiteindelijk zijn er 13 bewoners teruggekeerd.”

De aanpak: mix in woonprogramma

Er werden verschillende scenario’s uitgewerkt door AG NOVA, van verduurzamen tot volledige sloop nieuwbouw. Roald van de Bedem, Architect: “Een belangrijk aandachtspunt bij deze verkenning was de maximale benutting van het bestemmingsplan”. Het bouwteam heeft de scenario’s voorzien van de benodigde getallen, zowel constructief, bouwkundig als financieel. Waarna Woningcorporatie Eigen Haard een keuze uit de scenario’s kon maken. Dit heeft geresulteerd in een combinatie van hoogwaardig verduurzamen, transformeren, optoppen en aankoppen. Er is namelijk niet alleen een laag aan toegevoegd (optoppen), maar ook zijn er woningen boven op de entreehal geplaatst (aankoppen). Een plan dat niet alleen extra woningen heeft opgeleverd, maar ook de leefbaarheid zal verbeteren.

Het ontwerp is vervolgens verder uitgewerkt door AG NOVA en ERA Contour ging aan de slag met de bouwkundige en technische aspecten van de renovatie en het optoppen. Om onveilige situaties te voorkomen werden meerdere trappenhuizen en ingangen gebouwd in plaats van één centrale hal. Meer licht in de gangen, een andere indeling bij de ingang van de woning en verschillende looproutes moeten zorgen voor een positieve sfeer. Ook zijn alle woningen goed geïsoleerd, wat zorgt voor minder geluidsoverlast en een energiezuinig huis. Het aantal appartementen is door alle ingrepen verhoogd van 148 naar 182 woningen, variërend van studio’s (26m2) tot 4-kamer appartementen (105m2) met twee verdiepingen. Aquarius bevat nu 30 huurwoningen die vallen in het middensegment, deze bevinden zich in de korte vleugel links. Het overige deel van de woningen is beschikbaar voor sociale huur.

Constructieve Sloop

Voordat er gebouwd kon worden, moest er eerst een deel gesloopt worden. Dat heeft twee jaar geduurd en omwonenden veel overlast bezorgd, midden in de coronaperiode. Om de stabiliteit van het pand te behouden, mocht er maar één trappenhuis per keer gesloopt worden. Jeroen Eijkelboom, Hoofd Realisatie Bestaande Bouw bij ERA Contour & projectleider van de renovatie: “We hebben geprobeerd omwonenden zoveel mogelijk te betrekken bij de sloop en de bouw door regelmatig uit te leggen wat de volgende stappen waren. Uiteindelijk hebben we veel positieve reacties gekregen en zijn we erg trots op wat we hebben neergezet.” Omdat er gewerkt werd met een pand uit de jaren 70 waren er ook voordelen bij de sloop. Veel onderdelen waren prefab en waren makkelijk te ontmantelen en er was bijna geen sprake van maatafwijkingen omdat bij de opbouw ook gebruik is gemaakt van prefab.

Kansen voor optoppen

Uit onderzoek van STEC voor het ministerie van BZK blijkt dat er potentie is voor meer dan 100.000 optopwoningen in Nederland. Chantal van Schaik (Holland Houtland) over de randvoorwaarden en kansen voor optoppen: “Op dit moment wordt er door meerdere teams gewerkt aan het opschalen. Zo wordt er een tool ontwikkeld voor het zichtbaar maken van de potentie op panden in het hele land.”

Dat er veel potentie is voor optoppen, vindt Sasha Ponsen, manager renovatie en groot onderhoud bij Eigen Haard ook: “Voor ons was Aquarius een hele mooie eerste pilot. We weten dat er in Amsterdam 400 complexen zijn waar kansen liggen en wij hebben zeker de ambitie om door te gaan met optoppen, aankoppen en verdichten.” Ook Jeroen Eijkelboom, Hoofd Realisatie Bestaande Bouw bij ERA Contour & projectleider van de renovatie geeft aan graag verder te bouwen. “We zijn dit project aangevlogen en het bleek een complexe klus te zijn. We hebben ondertussen veel geëvalueerd en geleerd en kijken ernaar uit om onze ervaring en expertise toe te passen bij een volgend optopproject.” Wat daar precies voor nodig is? Jeroen: “Een deskundig team vakmensen, goed rekenwerk en continue afstemming tussen verschillende disciplines en partijen over het proces en project.”

Heb je vragen over optoppen? Neem dan contact op met Rutger Oolbekkink via r.oolbekkink@nrp.nl