RK: Hoe ziet de bouwwereld er in 2050 uit? 

RJH: ‘De grootste verandering zit waarschijnlijk niet in de gebouwen zelf, maar in de manier waarop we ze ontwikkelen, renoveren, beheren en financieren. Voor corporaties zoals Stadgenoot verschuift langzaam de aandacht van “bouwen” naar het optimaal beheren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. 

‘Bij renovatie zie ik veel potentie in het industrialiseren van biobased prefab materialen.’

Tegelijkertijd hebben we nu al te maken met een aanhoudende woningvraag. Door bevolkingsgroei, kleinere huishoudens, vergrijzing en andere maatschappelijke ontwikkelingen blijft de druk op de woningmarkt hoog. De uitdaging voor de komende decennia wordt daarom twee keer zo groot: we moeten bestaande woningen verduurzamen én tegelijkertijd voldoende woningen toevoegen. Die twee opgaven concurreren vaak om dezelfde capaciteit, middelen en ruimte. 

Bij renovatie zie ik veel potentie in het industrialiseren van biobased prefab materialen. We gebruiken nu veel eindige grondstoffen. Idealiter wil je meer biobased, circulair en losmaakbaar bouwen. En het gebeurt al. Denk aan de Faay‑voorzetwanden; die bestonden een paar jaar geleden nog niet en nu zie je dat deze steeds vaker toegepast worden. En dat is gewoon vlas geperst van lokale bodem. Zorg dat biobased isolatie de norm wordt, zodat je er straks eigenlijk niet meer omheen kunt. 

Een uitdaging is echter dat in renovatie veel maatwerk zit. Wat je kunt industrialiseren, moet je industrieel maken. Tegelijkertijd moet je teams, aannemers en partijen inzetten die juist maatwerk kunnen leveren waar nodig en flexibel kunnen denken. Dat is ook wat renovatie interessant maakt: je kunt opschalen op onderdelen, maar er blijft altijd een stuk maatwerk. 

Tekst gaat verder onder de afbeelding 

RK: Hoe kijk jij naar de groeiende vraag naar woningen op plekken waar al gebouwd is?

RJH: ‘Als je dat aan mij vraagt, denk ik meteen: hoe ziet de demografie eruit in 2050? Om ons voor te bereiden op de toekomst, is het van belang dat we mee kunnen bewegen met een verschuivende demografie. Bouwkundig, maar ook procedureel en juridisch. 

Er zullen veel babyboomers wegvallen en die laten veel eengezinswoningen achter. Tegelijkertijd blijven steeds meer mensen alleen wonen. Daardoor passen grote woningen misschien minder goed bij de toekomstige samenstelling van Nederland. Ik denk dus dat we meer moeten versoepelen op woningsplitsing, maar wel ‘no regret’: als je splitst, moet je het bouwkundig ook weer makkelijk kunnen samenvoegen.’ 

RK: Wat is het laaghangend fruit en moeten we morgen mee beginnen?

RJH: ‘Data en de kwaliteit van vastgoeddata bij bestaand bezit zal een waardevolle grondstof worden. Hoe meer relevante en goed gestructureerde (realtime) datasets je hebt van je bezit, hoe beter je kunt sturen op de toekomst. Als je de data op orde hebt, kun je betere keuzes maken. 

Dat gaat niet alleen over kosten, maar ook over welk type vloer het pand heeft, de overlastklachten, het vochtgehalte in huis, hoe zijn de funderingen? Idealiter ga je richting “digital twins”: een digitale kopie van je vastgoed, met alle gegevens in een geavanceerd BIM-model. Dan kun je snel zien wat er mis is en wat je kunt verbeteren. 

‘Bedrijven en mensen die goed inzicht hebben in hun vastgoeddata, kunnen zich ook het beste aanpassen aan de veranderende wereld.’

Vastgoeddata wordt echt een grondstof waar waarde aan zit. De bedrijven en mensen die goed inzicht hebben in hun vastgoeddata, kunnen zich ook het beste aanpassen aan de veranderende wereld. Want de wereld verandert: we krijgen steeds vaker te maken met extremere weersomstandigheden en gebouwen en woonomgevingen zullen hiertegen bestand moeten zijn. Stadgenoot zet al stappen richting datagedreven vastgoedsturing. Tegelijkertijd zit de grootste winst nog in het verbeteren van de kwaliteit en actualiteit van vastgoeddata, zodat het optimaal kan worden ingezet voor onderhoud, verduurzaming en klimaatadaptatie. Mijn indruk is dat een aanzienlijk deel van de huidige woningvoorraad nog onvoldoende is voorbereid op deze ontwikkelingen, waardoor klimaatadaptatie de komende jaren een steeds belangrijkere opgave wordt.’  

Tekst gaat verder onder de afbeelding

RK: Welke rol heeft een grote corporatie als Stadgenoot hierin?

RHJ: ‘Ik denk dat woningcorporaties hierin een bijzondere en belangrijke rol hebben. In tegenstelling tot veel commerciële of particuliere beleggers, zijn corporaties organisaties die vastgoed voor de zeer lange termijn beheren. Wij investeren niet voor de komende vijf of tien jaar, maar voor meerdere generaties. Juist daardoor hebben corporaties een groot belang bij toekomstbestendige keuzes op het gebied van verduurzaming, klimaatadaptatie en leefbaarheid. 

We hebben ook een enorm volume. In Amsterdam is ongeveer 45% sociale huur, verdeeld over een aantal grote corporaties. Als die corporaties echt de beweging maken richting gasloos, biobased en circulair bouwen, en dat begint vlucht te nemen, dan gaat het heel snel. Zeker in een stad als Amsterdam, wat een van de moeilijkste steden is om dit voor elkaar te krijgen gezien de regelgeving, kosten en type bouw. Dan doe je volgens mij echt goede zaken.  

‘Wij investeren niet voor de komende vijf of tien jaar, maar voor meerdere generaties.’

De uitdaging is dat biobased en circulair bouwen op dit moment vaak nog duurder is dan traditionele oplossingen. Daardoor ontstaat een klassiek kip-ei-vraagstuk: de kosten blijven hoog omdat de vraag beperkt is, terwijl de vraag beperkt blijft omdat de kosten hoog zijn. Voor corporaties is het niet zozeer een gebrek aan bereidheid, maar eerder een gebrek aan investeringsruimte. Corporaties worden geconfronteerd met strijgende (bouw) kosten en een stapeling van maatschappelijke opgaven. Daardoor verschuift helaas vaak de discussie van ‘willen we het?’ naar ‘kunnen we het betalen zonder onze kerntaak in gevaar te brengen?’