Mensen wonen primair in een wijk, niet in een huis

Frank Post, Business Developer bij Dura Vermeer en deelnemer aan de NRP-opleiding, in gesprek met collega Peter Klevering, directeur Vastgoedontwikkeling binnen de divisie Bouw & Vastgoed. 

Bouwen betekende decennialang uitbreiden: nieuwe wijken op weilanden aan de rand van de stad. Dat ik me juist inzet voor de bestaande stad, is voor velen nog onbekend terrein. Reden genoeg om Peter Klevering te vragen hoe hij de markt ziet bewegen. 

Het onderschatte potentieel zit in gebieden, niet in gebouwen

Ik vraag hem hoe de markt verandert. Peter tekent een kentering. “Gebiedsontwikkeling vond lange tijd vooral plaats in de uitleggebieden. Maar de opgave verschuift naar wat er al staat.” Die opgave is vooral kwalitatief. “Die 1,5 miljoen extra woningen lossen we niet op met een straatje erbij of met tien nieuwe steden. Een belangrijk deel zit in het up-to-date maken van de functioneel verouderde voorraad.” 

Daaronder ligt een demografische beweging. “We hebben een kwalitatieve mismatch: de huidige voorraad sluit te weinig aan op de groeiende groep ouderen. Richting 2050 zijn de babyboomers er niet meer en komen juist grondgebonden gezinswoningen weer vrij.” Zo’n mismatch los je niet woning voor woning op. Of een oudere kan verhuizen, hangt af van wat er een paar straten verderop staat, en van wie er daarna in dat huis trekt. Daarom kijkt Peter naar het gebied en de portefeuille als geheel, waar de kracht van de werkmaatschappijen samenkomt. 

Een wijk is meer dan een woning

Peter koppelt die opgave aan het vijfgeneratiemodel, geen blauwdruk maar een manier van kijken. “Je richt de woningen, de voorzieningen én de openbare ruimte in op de behoefte van álle generaties.” Het gevolg is reuring de hele dag, waar leeftijden vanzelf mengen. 

En dan wordt het persoonlijk. “Neem mijn moeder. Mijn vader is een jaar geleden overleden; zij zit nog in een tweekapper met zes slaapkamers. Ze wíl best kleiner, maar er ís geen kleinere woning in die wijk. Mijn moeder is niet getrouwd met haar woning, ze is getrouwd met haar omgeving. De buurman, de achterbuurvrouw, de kerk dichtbij. Daar zit haar hele netwerk.” 

“Mensen wonen primair in een wijk, niet primair in een huis.”

De opgave is dus sociaal-ruimtelijk, niet technisch. “Mooie woningen maken kunnen we. De uitdaging is dat een gebied ook sociaal sterk wordt. Wij willen geen huis bouwen, maar een gemeenschap. En als die er al is, moet je die niet stukmaken, maar er zorgvuldig op voortbouwen.” 

De onrendabele top: business case als gereedschap, niet als vies woord

In de meest kwetsbare wijken stapelt de opgave zich op. Wat het kost om zo’n wijk toekomstbestendig te maken, is meer dan wat de woningen daarna waard zijn. Dat gat heet de onrendabele top. “Het is een sociaal-maatschappelijke én sociaal-economische opgave tegelijk,” zegt Peter, die wijst op de verwevenheid van arbeid en wonen, op uitbuiting en op malafide verhuur die de vastgoedwaarde opdrijft. “Die top zullen we samen moeten aanpakken.” 

Juist daar draait hij het vooroordeel om. “Het beeld is dat de ontwikkelaar alleen in snel geld denkt. Maar denken in business cases is juist wat nodig is om die onrendabele top behapbaar te houden.” De grondexploitatie noemt hij het huishoudboekje van een gebiedsontwikkeling: daarin staan de kosten, terwijl de baten vaak elders landen. Een maatschappelijk exploitatiemodel maakt die baten wél zichtbaar en koppelt ze aan wie er straks van profiteert. 

Wonen en zorg maken dat concreet. Passende woningen voor ouderen in hun eigen wijk gaan eenzaamheid tegen, “een belangrijke aanjager van de zorgkosten.” Peter rekent het voor: “Om de wooncrisis aan te pakken, maken we zo’n miljard euro per jaar vrij; de langdurige zorg kost er veertig. Bespaar je daar 2,5% op, dan verdubbel je het budget voor de wooncrisis.” Het systeem werkt nog niet mee: “Het is ingericht op repareren wat stuk is, niet op voorkomen dat het stuk gaat.” 

Niet weglopen na oplevering

Datzelfde langetermijndenken houdt Dura Vermeer ook ná oplevering betrokken. Bij de Suikerzijde in Groningen houdt het bedrijf de plinten bewust in eigendom, “zo lang als nodig is”, om ze goed geprogrammeerd te houden. Toch is Peter eerlijk. “We zijn een private onderneming; per saldo moet de business case renderen. Om dat vol te houden, moet je nú nadenken over hoe die gebieden functioneren.” 

Tekst gaat verder onder de afbeelding. Afbeelding: de Suikerzijde in Groningen (via Dura Vermeer)

Functiemenging en de tienminutenstad

Binnen een gebied gaat het niet alleen over wonen, maar ook over werk. Die functiemenging brengt Peter bij de kantorenmarkt. “Beleggers zullen uiteindelijk alleen op de toplocaties investeren: de stationsgebieden en binnenstedelijke knooppunten. Dat wordt de Champions League van de kantorenmarkt.” Utrecht Centraal noemt hij sterker dan de Zuidas, “omdat het écht is ingebed in een stad.” Daarbuiten verschuiven kantoren van eigenaar of functie. “Het personeel is schaars, en het kantoor bindt talent. Gebruikers gaan daarom weer als eigenaar-gebruiker investeren.” Zo sluit de cirkel: kleinere kantoren die zich weer met wonen mengen, richting de tienminutenstad. 

Bij slopen of behouden pleit Peter voor eerlijk rekenen, want dat gebeurt te weinig. “Bij sloop-nieuwbouw rekenen we de bespaarde CO2 van verduurzaming niet mee.” Wie sloop overweegt, moet álle effecten over de hele levensduur meewegen: het volume dat je toevoegt en de materialen over 75 jaar. Pas dan vergelijk je appels met appels. Behoud blijft het uitgangspunt, maar als uitkomst van die eerlijke som. 

Het woord samenwerking ontbreekt

Als Peter morgen één ding mag veranderen, kiest hij zonder aarzelen. “Er bestaat een top tien van factoren die versnelling op de woningmarkt in de weg staan. Het woord samenwerking komt daar niet in voor. Daar begrijp ik niets van. Je kunt het alleen samen doen, en elkaars belang doorgrond je niet achter je bureau.” 

Respect voor elkaars belang begint bij transparantie over de cijfers. “Ons rendement past bij de risico’s die je in een ontwikkeling neemt, en daar zijn we open over,” zegt Peter. “Juist door aan de voorkant helder te zijn over de financiën, kun je het sneller hebben over de échte stapeling in de opgave.” Alles tegelijk kan niet, maar vanuit die openheid stel je samen een gedeeld verlangen op. Dat is het startpunt van samenwerking. 

In de bestaande stad wordt samenwerking alleen maar belangrijker. Daar ligt ook de rol van het NRP: hoe meer ambassadeurs, hoe beter. “Je mag het de zachte kant noemen, maar er is niks soft aan.” Gevraagd het gesprek in één zin te vangen, zegt Peter: “Gebiedsontwikkeling wordt complexer, zeker in de bestaande omgeving. Vanzelfsprekendheden zijn er niet meer. Dat vraagt om samenwerking en om eigen verantwoordelijkheid.” De grootste opgave verplaatst zich naar wat er al staat, en naar de mensen die er wonen. Laten we het niet als last zien, maar als kans.