Column Joks Janssen: Minder woningnood, meer stedenbouw

In de grote steden gaan de huizenprijzen door het dak. De druk op de woningmarkt is groot, en voor veel groepen is de woningnood hoog. Het door ABF berekende woningtekort van 330.000 woningen hangt als een donkere wolk boven de haperende woningmarkt. Tegelijkertijd werkt dat tekort als een heldere doelstelling voor aanstormende politici die daadkracht willen tonen. Er moeten honderdduizenden nieuwe woningen bij. Volgens sommigen zelfs een miljoen woningen in de komende tien jaar. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’, is het nieuwe mantra.

In navolging van de Actieagenda Wonen, die diverse organisaties uit de bouwsector, projectontwikkelaars en bankenwereld vorige maand hebben gepresenteerd, pleiten politici - van links tot rechts - voor versnelling van de woningbouwopgave. Nieuwe locaties moeten bouwrijp worden gemaakt, en snel een beetje! Als gevolg van de oplopende verkiezingskoorts worden provincies en gemeenten door ‘Den Haag’ weggezet als hindermacht. Door de Tweede Kamer wordt planologische pressie uitgeoefend met moties die de minister van BZK dwingen om van Rijkswege bouwland aan te wijzen in polders.

Kwantiteit, de druk van de grote aantallen, domineert het politieke debat. Dat werkt in meerdere opzichten sectoraal simplisme in de hand. Bijvoorbeeld ten aanzien van de oplopende huizenprijzen. De suggestie dat bijbouwen van nieuwe woningen een effectieve remedie is om die prijzen te drukken, wordt door De Nederlandsche Bank ontkracht. Het verband tussen de hoeveelheid nieuwbouw en huizenprijzen blijkt zwak. Veel belangrijker dan het woningtekort is de maximale hypotheek die huizenkopers kunnen krijgen. De leenruimte hangt voor een groot deel samen met de lage rente. En die heeft nog een ongewenst effect op de prijzen: investeerders zien vastgoed als een lucratieve belegging, wat de prijzen nog verder opdrijft. Bouwen helpt niet tegen prijsverhoging als de hypotheekruimte blijft groeien en internationaal kapitaal van investeerders vrij spel heeft op de woningmarkt.

Daar komt bij dat onder druk van de grote aantallen de woningbouwopgave maar al te vaak buiten de bestaande bebouwde gebieden wordt geprojecteerd. En dat terwijl het absorptievermogen van de bestaande stad voor extra woningbouw enorm groot is. Als we onze bestaande woonwijken met 10-15% verdichten dan kunnen we al een miljoen woningen kwijt. En daarbij moeten we ook beter kijken naar de kwalitatieve woningvraag. Want de huizen die er op dit moment bij komen, zijn niet de huizen die de meeste woningzoekenden nodig hebben. Waar de politiek hamert op het bijbouwen van nieuwe woningen voor starters en middeninkomens blijkt uit onderzoek dat er juist tekorten zijn voor senioren. Zij zouden wel willen doorstromen, maar zien nu geen mogelijkheden.

Maar misschien het meest opvallende is nog wel dat de woningbouwopgave niet of nauwelijks verbonden wordt met de andere grote ruimtelijke opgaven waar we in Nederland voor staan. Als gevolg van de klimaatverandering is duurzame verstedelijking de echte uitdaging. We zullen wijken moeten realiseren die niet alleen wooncomfort bieden, maar ook natuurinclusief, circulair en klimaatbestendig zijn. Wijken ook, die goed verbonden zijn met het openbaar vervoer. Goed beschouwd is woningen bouwen het probleem niet, wel levendige en betekenisvolle plekken ontwikkelen, die toekomstbestendig zijn en stevig ingebed in het stedelijk weefsel. Dat is een kwestie van stedenbouw.

Als geen ander is de stedenbouwkundige discipline in staat om vanuit een integrale blik op stad (en dorp) te kijken wat nodig is. Om de vraag te beantwoorden hoe nieuwbouw vervlecht kan worden met het bestaande, op welke wijze ruimteclaims slim gecombineerd kunnen worden, de openbare ruimte opgewaardeerd, en welke woontypologieën moeten worden toegevoegd om de woonketen in beweging te krijgen. De nieuwe Omgevingsvisies van Amsterdam en Utrecht bieden wat dat betreft perspectief. En ook de verstedelijkingsplannen van steden als Zwolle, Tilburg en Breda laten zien wat consequent stedenbouwkundig denken (en doen) vermag.

Minder woningnood: jazeker. Maar juist daarom ook: meer stedenbouw!