Wim: ‘Welke ‘ongemakkelijke’ vraag zou het NRP je mogen stellen?’

Roel: ‘Zijn onze verdienmodellen nog in lijn met de maatschappelijke opgave? Veel organisaties verdienen aan productie, vervanging en volume. De toekomst vraagt juist om minder verspilling, minder vervanging en slimmer gebruik van bestaande middelen. Durven we partijen te belonen voor de waarde die ze creëren, in plaats van voor het werk dat ze uitvoeren? Misschien ligt de grootste innovatie niet in nieuwbouw of techniek, maar in het doorbreken van schotten tussen wonen, zorg, leefbaarheid, duurzaamheid en economie.’ 

‘Wat is de echte renovatieopgave richting 2050?’

Roel: ‘De grootste opgave is niet technisch maar maatschappelijk. In 2050 staat het grootste deel van het vastgoed er al. De vraag is daarom niet hoeveel we nog bouwen, maar hoe we binnen bestaande woningen, gebouwen en buurten opnieuw waarde creëren voor bewoners en samenleving. 

Voor mij draait het uiteindelijk om één ambitie: gave buurten maken waar mensen prettig kunnen wonen, leven en naar elkaar omkijken. Vastgoed is daarbij geen doel op zich, maar een middel. De echte opgave zit in het verbinden van wonen, zorg, leefbaarheid, energie, circulariteit en sociale samenhang. Juist omdat al deze domeinen steeds meer met elkaar verweven raken.’ 

Tekst gaat verder onder de afbeelding 

‘Welke aanname in onze sector moeten we loslaten?’

Roel: ‘Dat succes wordt gemeten in productievolume.We sturen nog te vaak op projecten, uren, investeringen en aantallen woningen. Maar de vraag van morgen gaat niet over méér doen. De vraag gaat over meer waarde creëren met mínder middelen. 

‘De sector moet stoppen met denken in werk creëren voor zichzelf en beginnen met denken in waarde creëren voor anderen.’

Misschien is de meest ongemakkelijke gedachte wel dat we onszelf uiteindelijk overbodig zouden moeten maken. Corporaties, onderhoudsbedrijven, adviseurs en aannemers bestaan omdat er een probleem is. Als wij onze rol goed vervullen, worden bewoners zelfredzamer, buurten sterker en neemt de afhankelijkheid van systemen af. 

De sector moet kortom stoppen met denken in werk creëren voor zichzelf en beginnen met denken in waarde creëren voor anderen.’ 

‘Welke rol speelt bestaand vastgoed straks: als bezit, grondstoffenbank, sociaal netwerk of waardeplatform?’

Roel: ‘Alle vier. Maar uiteindelijk vooral als waardeplatform. Een gebouw wordt niet langer beoordeeld op wat het is, maar op wat het mogelijk maakt. Het wordt een plek waar energie wordt opgewekt, zorg wordt georganiseerd, sociale verbinding ontstaat en materialen hun waarde behouden. 

Ik denk zelfs dat vastgoed uiteindelijk ondergeschikt wordt aan de buurt. De echte eenheid van de toekomst is niet het gebouw, maar het collectief. De wijk wordt de plek waar mensen samen verantwoordelijkheid nemen en waar professionele partijen alleen ondersteunen waar dat nodig is. 

De vraag verschuift daarmee van: “Wat is dit gebouw waard?”naar: “Welke waarde maakt deze buurt mogelijk?”’ 

Tekst gaat verder onder de afbeelding 

‘Waar moet ketensamenwerking anders?’

Roel: ‘We moeten stoppen met samenwerken per project en beginnen per buurt. Nu optimaliseert iedere partij zijn eigen stukje van de keten. Daardoor blijven schotten bestaan, terwijl de opgave integraal is. De toekomst vraagt om langdurige ecosystemen waarin corporaties, bewoners, zorgpartijen, gemeenten en marktpartijen samen verantwoordelijkheid dragen. Niet opleveren moet centraal staan, maar ontwikkelen, beheren en verbeteren.’ 

‘Welke duurzaamheidskeuze schuurt?’

Roel: ‘Dat we bestaande gebouwen en grondstoffen maximaal behouden. We vervangen nog te veel omdat het systeem dat beloont. Terwijl de grootste duurzaamheidswinst vaak zit in slimmer gebruiken, aanpassen en hergebruiken van wat er al is. Circulariteit gaat verder dan materialen. Het hele systeem moet circulair worden: niet meer, meer, meer, maar slimmer, langer en beter benutten.’ 

‘We moeten stoppen met samenwerken per project en beginnen per buurt.’

‘Wat moet elk® in 2030 beter kunnen dan nu om in 2050 relevant te zijn?’

Roel: ‘Waarde meten, voorspellen en organiseren. 

We zijn sterk in uitvoeren. Maar de komende jaren moeten we minstens zo goed worden in het begrijpen van maatschappelijke effecten.Dat betekent investeren in data, AI, bewonersinzichten, circulariteit en impactmeting. Niet omdat technologie het doel is, maar omdat technologie helpt om schaarse middelen slimmer in te zetten. 

Daarom geloof ik sterk in het inzichtelijk maken van de Total Cost of Living*. Pas als we de maatschappelijke effecten kunnen kwantificeren, kunnen we betere keuzes maken en eerlijker investeren.Onze rol verschuift van uitvoerder naar waarde-ontwikkelaar: een partij die helpt bepalen waar investeringen de meeste maatschappelijke opbrengst opleveren.’ 

*Het verschil tussen Total Cost of Ownership en Total Cost of Living 

Het doel verschuift van investeringsbeslissing naar betaalbaarheid. Total Cost of Ownership (TCO) wordt gebruikt om vastgoedbeslissingen te onderbouwen (kopen versus bouwen, wel of niet verduurzamen, welk pand het meest rendabel is). Total Cost of Living wordt gebruikt om betaalbaarheid en aantrekkelijkheid voor bewoners inzichtelijk te maken — bijvoorbeeld richting huurders, kopers, woningcorporaties of beleidsmakers. 

Het interessante raakvlak zit in de energietransitie: een investering die de TCO van de eigenaar verhoogt (bijvoorbeeld isolatie of een warmtepomp) kan de Total Cost of Living van de bewoner juist verlagen, doordat lagere energiekosten een eventuele huurverhoging compenseren. Dit is het idee achter “woonlastenneutraal” renoveren: de eigenaar maakt een TCO-afweging, maar de bewoner ervaart het via zijn Total Cost of Living — en die twee vallen niet automatisch samen.